【貸す？売る？】沖縄マンションの貸し売り違い４つと向いている人を解説！

「転勤で住まなくなるけど、いつか戻ってくるかもしれない」
「貸せば毎月家賃が入るし、売ればまとまったお金が入る。結局、どっちがいいの？」

住み替えや転勤、相続で部屋が空くとき、こんなふうに迷いますよね。
どちらにもいいところがあるので、迷うのは当然なんです。

結論から言うと、戻る予定がハッキリしていて、毎月の負担を引き受けられるなら「貸す」、そうでなければ「売る」が考えやすいです。
ただ、どちらにするにしても、家賃と売れる金額をそのまま比べずに、手元にいくら残るかと、負担がいつまで続くかで比べてほしいんです。

なぜなら、貸しても、持ち主であることは変わらないからです。
管理費や修繕積立金、固定資産税の請求は、入居者がいてもいなくても、所有者に届くんですよね・・
要は、所有者がリスクを背負っているということなんです。

それに、比べ方が分からないまま「とりあえず貸しておこう」と決めてしまうと、あとで困ることもあります。
例えば、住宅ローンの契約に反していて残りを一括で返すよう求められたり、管理規約で決まっている届出を忘れていたりすることもあるんです。

私たち沖縄マンションステーション（マンステ）は、沖縄のマンションを専門にしています。
相談では、まず売る理由を聞いて状況を整理し、合う選択肢を提案しています。

この記事では、「マンション売却ってそうなんだ！」を掲げる私たちが、2つの違いと向いている人、それに貸す前に確かめる4つのことを、順番にお話ししますね。
売るときの税金の特例には、使える期限が決まっているものもあるので、そこも併せて確認していきましょう。

読み終わるころには、「どっちが得か分からない」が、「自分の場合は、これを確かめてから決めよう」に変わるはずです！

貸すと売るは、何が違う？

貸すか売るかを考えるとき、やっぱり最初に気になるのは「いくら入るか」ですよね。
ただ、入ってくるお金の額だけでは、実は比較するのが難しいんです。

貸すと、毎月の家賃が入る代わりに、部屋を持ち続ける負担が続きます。
売ると、代金がまとまって入って、負担は引渡しの日で終わるんです。

なぜかというと、貸しても、持ち主であることは変わらないからです。
車で考えると、分かりやすいと思います。
車を友だちに貸しても、自動車税や車検の費用は、持ち主が払いますよね。
マンションも同じで、管理費や修繕積立金の請求は、入居者がいても、持ち主に届きます。
入居者が決まらない月があっても、その請求は待ってくれないんです。

比べること	貸す	売る
入るお金	入居者がいる間、毎月の家賃が入る	代金がまとまって入る
続く負担	管理費・修繕積立金・固定資産税などが続く	引渡しの日で終わる
手間	入居者の募集や対応。 管理会社に任せることもできる	売り出してから引渡しまで
部屋に戻れるか	賃貸の契約の形と、終わり方で決まる	戻れない
貸す前・売る前に確かめること	住宅ローン・住宅ローン控除・管理規約・賃貸の契約の形	売れる価格の見込み・売るための費用・ローンを返す手続き

もちろん、この表で分かるのは一般的な違いまでで、自分の部屋の家賃がいくらになるのか、いくらで売れるのか、どちらが得なのかまでは分かりません。
なので、ここからは、続く負担と、その負担の終わり方を、もう少し詳しく見ていきましょう。

貸しても、管理費や修繕積立金は持ち主が払い続ける

では、持ち続ける負担は、毎月どのくらいになるのでしょうか。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、1戸あたりの月の平均は、管理費が11,503円、修繕積立金が13,054円でした。
この2つだけで、合わせて毎月24,557円になるんです。

どちらも、駐車場の使用料などから回した分を除いた額です。
全国の集計で、沖縄県だけの値ではありません。

貸している間は、この額に加えて、固定資産税や、入居者が替わるときの修繕などもかかってきますよね。
自分の部屋の額は、管理会社から届く通知で確かめてみてください。

売ると、負担は引渡しの日で区切られる

売る場合は、もっとシンプルです。
不動産ジャパンの「7-1 引き渡しまでの注意点」では、固定資産税と都市計画税、管理費などは、引渡し日の前日までを売主、引渡し日以降を買主の負担として、日割りで精算するのが一般的だとされています。

例えば、10月15日に引き渡すなら、その月の管理費は、14日までの分を売主様が、15日からの分を買主様が持つ形で精算する、というイメージですね。

裏を返すと、引き渡すまでは負担が続くので、売れるまでの間の負担と、仲介手数料などの売るための費用は、見込んでおきましょう！

家賃と売却の代金は、どう見比べる？

家賃は毎月少しずつ、売却の代金はまとめて入ってきます。
なおさら、そのまま並べても比較しにくいのが家賃と売却代金です。

家賃は、そこから続く負担を引いた、1年で手元に残る額で見ます。
売却の代金は、売るための費用とローンの残りを引いた、手元に残る額で見ます。

家賃の額も、売却の代金も、そのまま手元に残るお金ではないんですよね。
「家賃×年数」と「売却の代金」をそのまま見ても、どちらが得かは分かりません。

家賃は、1年で手元に残る額にして見る

例えば、家賃が月9万円で貸せたとしますよね。
ここでは並べ方だけを見たいので、金額はすべて仮の数字にしています。

108万円と聞くと大きく感じますが、ローンの返済を引く前で、もう65万8千円まで減っているんですよね。
しかも、入居者がいない月は、その月の家賃が入ってきません。

ちなみに、上の月2万4千円は、さきほどの全国の平均（管理費と修繕積立金の合計24,557円）を丸めた額です。

で、もう一つ忘れやすいのが税金なんです。
(本当に、税金があると厄介ですね・・)

家賃の収入は、不動産所得として税金の計算に入ります。
国税庁の案内では、不動産所得は、収入から必要経費を引いて計算し、必要経費の例として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が挙げられています。

売却の代金は、手元に残る額にして見る

売る場合も、考え方は同じですね。
売れる価格の見込みから、仲介手数料などの売るための費用と、ローンの残りを引いた額が、手元に残るお金になります。
それと、利益が出たときは、売った翌年に税金もかかるので、そこも頭に入れておきましょう。

売るときの税金と、住んでいた部屋の特例については、「沖縄のマンション売却と税金」に詳しく書いてあるので、あわせて読んでみてください。

要は、どちらも「手元にいくら残るか」にそろえてから並べる、ということです。

貸すのと売るのは、どんな人に向いている？

「で、結局うちはどっちがいいの？」

ここまで読んで、そう思った方もいると思います。
ただ、どっちが正解かは、その方の状況によって違うんです。

戻る予定がハッキリしていて、続く負担と手間を引き受けられるなら、貸すことを考えやすくなります。
戻る予定がなく、負担を早く終えたいなら、売ることを考えやすくなります。

貸すか売るかで大きく変わるのは、部屋に戻れるかどうかと、持ち続ける負担を誰が引き受けるか、なんですよね。
どちらを大事にしたいかで、向いている方が変わってくるかなと思います。

貸すことを考えやすい人

例えば、こんな方です。

• 転勤などで、何年後に戻るかがはっきりしている
• 家賃から続く負担を引いても、ローンの返済を続けられる見込みがある
• 入居者の募集や対応を、自分か管理会社に任せられる
• 住宅ローンの借入先と管理規約で、貸してよいことを確かめた

特に最後の1つは、貸すと決める前に必ず確かめてほしいところなので、第4章で詳しく見ていきますね。

売ることを考えやすい人

反対に、売ることを考えやすいのは、こんな方です。

• 戻る予定がない、または決まっていない
• 管理費や修繕積立金、固定資産税の負担を、早く終えたい
• 住まなくなった日から3年がたつ日を含む年の年末までに売れば、住んでいた部屋の税金の特例を使える見込みがある
• 離れた場所から、入居者の対応や修繕の判断をするのが難しい

どちらにも当てはまるときや、まだ確かめていないことが多いときは、急いで決めなくて大丈夫です。
まずは次の章の4つから、一緒に確かめていきましょう！

貸す前に、何を確かめる？

貸すほうに気持ちが傾いてきたら、決断する前に立ち止まって確かめてほしいことがあります。

貸す前に確かめるのは、住宅ローンの契約、住宅ローン控除、管理規約、賃貸の契約の形の4つです。
どれも、貸してからではなく、貸す前に確かめておくほうが安全です。

というのも、住宅ローンは自分が住む家のためのローンですし、住宅ローン控除も、自分が住んでいることが条件になっているからなんです。
それに、管理規約と賃貸の契約態様は、そもそも貸せるかどうかと、戻れる時期を左右します。

1　住宅ローンは、住まずに貸してよいかを借入先に聞く

まず、住宅ローンです。
「ローンをちゃんと払っていれば、誰が住んでも同じでしょ？」と思うかもしれませんが、住宅ローンは、自分が住むことが前提のローンなんです。

例えば、住宅金融支援機構の【フラット35】の案内では、利用の目的を、自ら住む住宅の取得に限っています。
住むつもりがなく、人に貸すなど投資の目的で使うことはローン契約違反で、残りの全額の返済を求めることになる、としています。
残りを一括で返してください、と言われたら困りますよね。

ただ、転勤などで住めなくなったときの扱いは、ローンの種類や借入先で違います。
なので、貸す前にローンの契約書を読んで、借入先の金融機関に必ず聞いておいてください。

2　住宅ローン控除は、住んでいることが条件

「住宅ローン控除って、貸しても続くの？」

住宅ローン控除は、その部屋に自分が住んでいる年について受けられるものなので、貸して住まなくなれば、その間は受けられないんです。

でも、国税庁の案内では、住宅ローン控除を受けていた方が、転任の命令などのやむを得ない事情で住まなくなったときの手続きが示されています。
住まなくなる日までに届出をしておくと、再び住み始めたときに、残りの期間について、もう一度控除を受けられることがある、という手続きです。

転勤で、いずれ戻ってくるつもりの方は、知っておくと良いと思います。
住まなくなった間に貸していた場合の扱いや、「自分の場合ってどうなの！？」って思う方は税務署か税理士に確かめてみてください。

3　管理規約で、貸すときの決まりを確かめる

3つ目は、管理規約です。
ここで、気をつけてほしいことがあります。

国土交通省の「マンション管理」のページに載っている標準管理規約は、管理規約を作ったり変えたりするときのひな型で、自分のマンションの規約そのものではないんです。

要は、国のひな型を読んでも、それが自分のマンションのルールとは限らない、ということです。

いま有効な自分のマンションの管理規約と使用細則（管理規約の細かい決まり）で、貸すときの届出や決まりがあるかを確かめてみてください。
分からないところは、管理組合か管理会社に聞くのがいちばん早いと思います。

4　賃貸の契約態様で、戻れる時期が変わる

最後は、賃貸の契約態様です。
ここは、いつか戻る予定がある方にとって特に大事なところなので、少し詳しくお話ししますね。

借地借家法では、普通の賃貸の契約で、持ち主から更新を断ったり、解約を申し入れたりするには、正当な理由が要るとされています。
例えば、3年の転勤のあいだ、普通の賃貸の契約で貸したとします。
3年たって「戻るので、出てください」とお願いしても、それだけで、すぐに出てもらえるとは限らないんです。

そこで知っておいてほしいのが、同じ法律にある、更新のない賃貸の契約（定期建物賃貸借）です。
ただ、この契約には、守らないといけない手順があるんですよね。
書面で契約し、契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを、書面を渡して説明することが要ります。
説明をしなかったときは、更新がないという定めは無効になります。

なので、戻る予定があるなら、どちらの形で貸すかを、契約の前に不動産会社に相談してみてください。

あとは、管理を会社に任せる場合ですね。
国に登録している賃貸住宅管理業者は、国土交通省の案内のとおり、契約の前に、報酬や管理の仕事の中身を書面で説明することになっています。
任せる会社が登録しているかも、確かめておくと安心です。

先に貸して、あとで売るときは、何に気をつける？

「しばらく貸して、様子を見てから売ろうかな」

こんなふうに考えている方も、いるかもしれませんね。
もちろん、それも一つの手です。

ただ、先に貸してあとで売るなら、住んでいた部屋の3,000万円の特別控除の期限と、入居者がいる部屋の売り方を、貸す前に確かめておいてください。

というのも、貸している間にも特例の期限は進みますし、入居者との契約も、売ったあとまで続きます。

それでは、具体的に見ていきましょう！

住んでいた部屋の特例には、売る時期の期限がある

自分が住んでいた部屋を売ったときは、3,000万円の特別控除などの特例が使えることがあるんです。
以前に住んでいた部屋なら、売る時期にも決まりがあります。
住まなくなった日から3年がたつ日を含む年の、12月31日までに売る場合に限ります。

例えば、2024年5月に転勤で空いた部屋なら、3年がたつのは2027年5月なので、2027年12月31日までに売る必要があるんですね。
他にも、条件があるので確認が必要となります。

そこで、気をつけてほしいのが「貸している間も、この期限は進んでいく」ということです。
貸してから売るつもりなら、自分が当てはまるかと期限を、貸す前に税務署か税理士に確かめてみてください。

入居者がいるまま売るか、出てもらってから売るか

貸してから売るときに迷いやすいのが、入居者がいるまま売るか、出てもらってから売るかですよね。

入居者がいるまま売ると、一般に、貸主の立場と賃貸の契約は、そのまま買主に引き継がれます。
出てもらってから売るなら、契約の終わり方が、先ほどの賃貸の契約態様で変わってきます。

入居者がいるまま売れるか、価格や期間はどうなるかは、部屋と契約ごとに違うんですよね。
だから、貸す前に、売るときのことも不動産会社に聞いておくと良いと思います！

まとめ：貸すか売るかは、続く負担と、貸す前に確かめることで選ぶ

最後に、まとめに入ります！

• 貸すと毎月の家賃が入る代わりに、管理費や修繕積立金、固定資産税の負担が続きます。
  売ると代金がまとまって入り、負担は引渡しで終わります。
• 家賃と売却の代金は、そこから引かれるものを引いた、手元に残る額で見比べます。
• 戻る予定がはっきりしていて負担を引き受けられるなら貸す、戻る予定がなく負担を早く終えたいなら売る、を考えやすくなります。
• 貸す前に、住宅ローンの契約、住宅ローン控除、管理規約、賃貸の契約の形を確かめます。
• 先に貸してあとで売るなら、住んでいた部屋の特例の期限と、入居者がいる部屋の売り方を、貸す前に確かめます。

貸すか売るかは、家賃や代金の額だけを見ていると、やっぱり迷ってしまいますよね。
でも、もう一度言うと、戻る予定がハッキリしていてリスクを負えるなら貸す、そうでなければ売る、が考えやすいんです。
そのうえで、手元に残るお金と続く負担を比較しておけば、金額だけに振り回されずに選べるようになります。
貸してから「契約に反していた」「控除が受けられなかった」と気づく、なんてことも避けられるはずです。

まずは、管理費などの通知と住宅ローンの契約書を引き出しから引っ張ってきて、毎月の負担と、住まずに貸すときの決まりを確かめるところから始めてみてください。
そのうえで、家賃の見込みと売れる価格の見込みを、比べてみると良いと思います！

売れる価格の見込みは、もしよかったら、私たちに査定させてくださいね！