【4つの手順】沖縄のマンション売却相場はいくら？査定価格は何を見る？

私たち沖縄マンションステーション（マンステ）は、沖縄のマンションを専門にしています。
相談では、まず売る理由を聞いて状況を整理し、合う選択肢を提案しています。

「うちのマンション、いま売ったらいくらくらいなんだろう」
ネットで相場を調べると、平均の価格や㎡単価がいくつも出てきて、どの数字を自分の部屋に当てはめればよいか分からない方もいると思います。

沖縄県全体の数字には、築年数の浅い部屋も古い部屋も、広い部屋も狭い部屋も入っています。
県全体の真ん中の価格を、そのまま自分の部屋の価格だと思うと、実際の部屋とは離れた数字で、売るかどうかや売り出す価格を考えてしまいかねません。
売りに出ている部屋の価格と、実際に売れた価格を取り違えることもあります。

この記事を書いたのは、県全体の数字に振り回されずに、自分の部屋に近い数字を、自分で読めるようになってほしいからです。
「マンション売却を、わからないから動けるへ。」を掲げる私たちが、国の公開データを集計し、市町村と築年数の帯で数字を絞り込む4つの手順をまとめました。

読み終えたあとは、自分の部屋に近い数字を、市町村・築年数の帯・広さの順に絞り込んで、一文で言えるようになります。
査定書が届いたら、その一文と、査定の根拠になった取引の事例を見比べられます。

「相場がよく分からない」で止まっていた手を、「この数字を目安に、根拠を聞いてみる」と動かせます。

沖縄のマンション売却相場は、いまいくら？

相場を知る手がかりになるのが、国土交通省の不動産情報ライブラリで公開されている、成約した取引の価格です。
私たちは、この公開データを集計しました。

2025年4月から2026年3月までの1年分で、沖縄県の中古マンションの成約は396件、真ん中の価格（中央値）は3,500万円台です。
ただし、これは県全体の真ん中で、自分の部屋の価格ではありません。

同じ県全体でも、築年数の帯ごとに見ると、築10年までの4,000万円台から、築31年以上の1,800万円台まで分かれているからです。
自分の部屋に近い数字を知るには、条件をそろえて絞り込みます。

自分の部屋に近い数字は、4つの手順で絞る

手順1から3は、この記事の表を使って、自分ひとりでできます。
手順4は、査定書を受け取ってから行います。

表の数字は、どこから来ている？

表の数字は、不動産情報ライブラリの「成約価格情報」のうち、中古マンション等の取引を、私たちが数えたものです。
2026年8月18日に取得したデータで、2026年1〜3月の成約までが入っています。

成約価格情報は、売買契約が成立した（成約した）取引について、指定流通機構が持っている情報を、国土交通省が、取引が分からないように加工したものです。
指定流通機構は、不動産会社どうしで物件の情報をやり取りする仕組み「レインズ」を運営する機関です。

私たちが数えた396件では、専有面積はすべて5㎡きざみ、価格もほとんどが100万円きざみでした。
このため、表の中央値の多くも、きりのよい数字になっています。

集計の条件は、取引価格100万円以上、専有面積15㎡以上250㎡以下です。
同じ取引が重ねて載っているかどうかは推測せず、公表された取引をそのまま数えています。

不動産情報ライブラリの利用規約には、すべての地域が載っているとは限らないことと、内容が最新とは限らないことが書かれています。
データは、四半期ごとに追加されます。

中央値は、取引を価格の順に並べた真ん中

表の価格は、平均ではなく中央値です。
中央値は、取引を価格の順に並べたときの真ん中の価格です。

平均は、とても高い取引や安い取引が少しあるだけで、大きく動きます。
中央値は、そうした取引に引っぱられにくい数字です。

真ん中なので、おおよそ半分の取引はそれより高く、半分はそれより安く成約しています。
自分の部屋が真ん中より上か下かは、築年数の帯と広さで見当をつけます。

「今が天井？」は、相場の数字だけでは決められない

表の数字は、すでに売れた取引の価格です。
これから上がるか下がるかまでは示しません。

価格を動かすものの一つが、買う人の住宅ローンの金利です。
たとえば3,500万円を35年で借りると、金利1.0%なら毎月の返済は約9.9万円、2.0%なら約11.6万円です。
返す総額では、約720万円違います。

毎月の返済を約9.9万円のままにすると、金利2.0%で借りられるのは約2,980万円です。
元利均等返済で、ボーナス払いはなく、金利は35年間変わらないとした試算です。

手順1：市町村の数字は、どう見る？

まず、自分の部屋がある市町村の行を探します。

市町村の表では、件数と価格帯を見ます。
件数が少ない市町村の数字は、だいたいの目安にとどめます。

件数が少ないと、数件の取引で、真ん中の価格が大きく動くからです。

市町村（件数）	価格帯（中央値）	㎡単価の中央値
沖縄県全体（396件）	3,500万円台	48.5万円
那覇市（186件）	3,500万円台	47.4万円
浦添市（57件）	3,500万円台	47.1万円
豊見城市（29件・参考）	3,700万円台	52.5万円
宜野湾市（26件・参考）	3,500万円台	49.0万円
北谷町（25件・参考）	4,000万円台	57.1万円
沖縄市（21件・参考）	3,000万円台	40.0万円
糸満市（12件・参考）	3,300万円台	44.0万円

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（中古マンション等）をもとに、沖縄マンションステーション（株式会社OKINOWA）が集計。
対象期：2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月の成約）。
集計条件：取引価格100万円以上、専有面積15㎡以上250㎡以下。

価格帯は、その市町村の中央値を、100万円単位で切り下げたものです。
㎡単価の中央値は、取引ごとに価格を専有面積で割ってから、真ん中を取った値です。

件数が10件から29件の市町村には「参考」と付けました。
10件未満の12市町村（合わせて40件）は、数字を出していません。

この表で分かるのは、市町村ごとの件数と、真ん中の価格までです。
市町村どうしの優劣や、自分の部屋の価格は分かりません。

表にない市町村は、沖縄県全体の数字を目安にする

表に名前がない市町村の部屋は、沖縄県全体の行を目安にします。
沖縄県全体の396件のうち、243件は那覇市と浦添市の取引です。

県全体の数字は、那覇市と浦添市の取引が多くを占めるので、ほかの市町村の部屋とは、ずれていることもあります。
件数が少ないからといって、その地域で売れにくいとは言えません。

地区の数字は、件数だけを見る

地区の名前と価格を並べると、どの取引かが分かってしまうおそれがあるため、地区ごとの価格は載せていません。
分かるのは件数までで、10件以上の成約があった地区は、次の6つです。

地区は、公開データの区切りのまま数えています。
浦添市の「港川」と「字港川」（3件）は別の地区として公表されているので、港川の11件に字港川は入っていません。

地区の部屋でも、価格の目安は市町村の行で見ます。
地区ならではの事情は、査定を頼むときに担当者に聞きます。

手順2と3：築年数と広さは、どう見る？

次に、自分の部屋の築年数が入る帯を選びます。

築年数の帯の表では、古い帯ほど価格帯が低くなっています。
自分の帯を選んだら、その帯の専有面積の中央値より、自分の部屋が広いか狭いかを見ます。

同じ地域でも、築年数と広さで価格が分かれるからです。
帯と広さをそろえるほど、自分の部屋と条件の近い取引の数字で比べられます。

築年数は、取引された年から建築年を引いた年数です。
帯は、築10年まで・築11〜20年・築21〜30年・築31年以上の4つです。

地域と築年数の帯（件数）	価格帯（中央値）	専有面積の中央値
沖縄県全体　築10年まで（153件）	4,000万円台	75.0㎡
沖縄県全体　築11〜20年（118件）	3,700万円台	80.0㎡
沖縄県全体　築21〜30年（43件）	2,900万円台	75.0㎡
沖縄県全体　築31年以上（80件）	1,800万円台	65.0㎡
那覇市　築10年まで（51件）	4,600万円台	75.0㎡
那覇市　築11〜20年（48件）	4,300万円台	75.0㎡
那覇市　築21〜30年（27件・参考）	3,200万円台	75.0㎡
那覇市　築31年以上（58件）	1,900万円台	65.0㎡

出典・対象期・集計条件は、市町村の表と同じです。
建築年が分からない取引（沖縄県全体2件・那覇市2件）は、帯から外しています。

沖縄県全体はどの帯も30件以上あり、那覇市は築21〜30年だけが「参考」です。
那覇市以外の市町村は、帯に分けると、どの帯も30件に届かないので、この表には載せていません。
その場合は、沖縄県全体の自分の帯を目安にします。

この表で分かるのは、帯ごとの真ん中の価格までです。
同じ帯の中でも、階、向き、広さ、管理の状態で価格は分かれます。

建築年と広さは、書類で確かめる

自分の部屋の建築年と広さは、購入したときの重要事項説明書や売買契約書、登記事項証明書で確かめます。
登記事項証明書は、手数料を納めれば、誰でも登記所（法務局）で請求できます。

登記事項証明書の床面積は、壁の内側で測った面積です。
分譲のときのパンフレットなどでは、壁の中心で測った面積が書かれていることがあり、その場合は同じ部屋でも数字が違います。

表の専有面積は、公表された値をそのまま数えたものです。
比べるときは、どの書類の面積を使ったかをメモしておきます。

浦添市の築20年・70㎡なら、こう絞る

たとえば、浦添市の築20年で、専有面積が70㎡の部屋だとします。

手順1では、市町村の表の浦添市を見ます。
件数が57件あるので「参考」は付いておらず、価格帯は3,500万円台です。

手順2では、築年数の表に浦添市だけの帯はないので、沖縄県全体の築11〜20年を目安にします。
価格帯は3,700万円台です。
県全体の帯には那覇市の取引も入っているので、浦添市だけの数字とは違うことがあります。

手順3では、この帯の専有面積の中央値80.0㎡と比べます。
70㎡の部屋は、それより狭くなります。

ここまでで、自分の部屋の位置は「浦添市（3,500万円台）・沖縄県全体の築11〜20年（3,700万円台）・その帯の専有面積の中央値80.0㎡より狭い」の一文で言えます。
この一文をメモしておき、査定書が届いたら見比べます。

相場の数字を読むとき、気をつけることは？

表の数字をメモするときや、ほかの相場の数字と見比べるときに、取り違えやすいところがあります。

気をつけるのは3つです。
表の価格を売出価格や査定価格と取り違えないこと、㎡単価に広さを掛けて価格を出さないこと、集計の違う数字と並べて上がった・下がったと読まないことです。

相場として目にする数字は、どの価格を、どう集計したかで意味が変わるからです。

売出価格・成約価格・査定価格は、別の価格

• 査定価格：査定で、不動産会社が部屋について出す価格です。
  会社によって、金額や根拠の示し方が違うことがあります。
• 売出価格：売りに出すときの価格です。
  売主が、不動産会社と話し合って決めます。
• 成約価格：売買契約が成立したときの価格です。
  売主と買主が合意して決まります。

不動産売買の手引では、この3つを、それぞれ別の価格として説明しています。
売出価格で売れるとは限らず、買主から申込みのあった価格との差を話し合って、成約価格が決まります。

売りに出ている部屋の広告の価格も、この売出価格です。
この記事の表の価格は、ほかの部屋の成約価格の中央値で、自分の部屋のこの3つのどれとも違います。

不動産情報ライブラリの利用規約では、取引の価格には、その物件ならではの性質や、売主と買主の事情も反映される、と書かれています。
売り急ぎや買い急ぎは、その事情の例として挙げられています。

㎡単価に自分の部屋の広さを掛けても、価格は出ない

たとえば、那覇市の70㎡の部屋で、那覇市の㎡単価の中央値47.4万円に70㎡を掛けると、3,318万円になります。

けれども、この計算は、自分の部屋が、真ん中の取引と同じ築年数・階・管理の状態だと決めつけるのと同じです。
表の㎡単価には、その条件が入っていません。

㎡単価は、市町村どうしの水準を見比べる目安にとどめ、自分の部屋の価格の計算には使わないでください。

同じ市町村・築年数・広さでも、表の数字に入っていない条件で、価格の差が出やすいところがあります。

西日本レインズの数字と並べて、上がった・下がったと読まない

沖縄県のレインズを運営する西日本不動産流通機構（西日本レインズ）も、季刊サマリーレポートで、成約の数字を公表しています。
2026年4〜6月期のレポート（2026年7月27日発行）では、沖縄県の中古マンションの平均成約価格は3,667万円、成約件数は91件でした。

どちらの数字も、同機構に成約の報告があった、専有面積350㎡未満の取引を四半期ごとに集計し、2つの四半期でならしたもの（2四半期後方移動平均）です。
価格は、その取引の平均です。
この記事の表は、国が公表した取引を、私たちが1年分数えて出した中央値です。

集計の対象も、数字の出し方も、期間も違うので、2つを並べて、上がった・下がったとは読めません。
分かるのは、西日本レインズの集計では、沖縄県の中古マンションの平均成約価格が3,000万円台の後半にあることまでです。

手順4：査定書が届いたら、何を見比べる？

自分の部屋の位置を一文にできたら、最後は、不動産会社の査定と見比べます。

査定書を受け取ったら、査定の根拠になった取引の事例の築年数と広さが、自分の部屋に近いかを見ます。
遠い事例だけで説明されているときは、その事例を選んだ理由を担当者に聞きます。

不動産会社は、媒介契約に書く売出価格や評価額について意見を言うときは、その根拠を明らかにしなければなりません。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、根拠は、同じような物件の取引の事例などを使った、筋道の通る説明であることとされています。

根拠の事例を、自分の一文と並べる

根拠の事例の築年数と広さが、自分の部屋に近ければ、査定価格と表の価格帯を並べて見られます。
事例が自分の部屋から遠いときや、根拠の説明が見当たらないときは、担当者に聞きます。

査定価格と表の価格帯が離れていても、どちらかが間違いとは限りません。
表は、ほかの部屋の取引の真ん中の値だからです。
離れている理由を、根拠の事例で説明してもらいます。

担当者には、こう聞く

査定書がまだ届いていなくても、担当者への質問は一つから始められます。
たとえば、浦添市の築20年で70㎡の部屋なら、査定を頼むときに、先にこう聞いておけます。

私の部屋は浦添市の築20年で、専有面積は70㎡です。
国の公開データを集計した記事では、沖縄県全体の築11〜20年の真ん中の価格は3,700万円台でした。
査定価格を出すときは、築年数と広さがどのくらいの取引の事例を参考にしますか。

この質問は、部屋番号や名前を出さなくても、市町村と築年数と広さだけで聞けます。

査定書を受け取って、根拠の事例が自分の部屋から遠いときは、こう聞けます。

根拠の事例は、築年数や広さが、私の部屋とは離れているように見えます。
この事例を選んだ理由と、私の部屋とどこをどう比べたかを教えてください。

私たちが出す4つの価格

私たちは、査定のときに価格を1つではなく、4つお出ししています。
売り方によって、売れるまでの期間の見込みが変わるからです。

• 強気価格：相場より高めの価格です。
  売れる可能性はありますが、時間がかかりやすくなります。
• 通常価格：相場に近い価格です。
  3〜6か月くらいで売れる見込みです。
• 堅実価格：通常価格と買取価格の間の価格です。
  買取よりは高く、2〜3か月くらいで早めに売りたい方に向きます。
• 買取価格：不動産会社が買い取る価格です。
  一番安くなりますが、一番早く売却を終えられます。

買取では、会社によっては、売主の負担が軽い条件で契約できることもあります。
たとえば、買主の住宅ローンが通らずに契約がなくなる心配がないことや、引き渡したあとに雨漏りや設備の不具合が見つかっても、売主が直したりお金を払ったりしなくてよいことです。

ただ、売主が知っていて伝えなかった不具合は、そうした約束をしていても責任が残ります。
条件は会社ごとに違うので、契約の前に確かめます。

まとめ：市町村と築年数の帯で絞り、自分の部屋の位置を一文にする

この記事の要点です。

• 2025年4月から2026年3月までの1年分で、国の公開データに載っている沖縄県の中古マンションの成約は396件、真ん中の価格（中央値）は3,500万円台です。
• 県全体の数字は、自分の部屋の価格ではありません。
  築年数の帯で、4,000万円台から1,800万円台まで分かれます。
• 自分の部屋に近い数字は、市町村・築年数の帯・広さ・査定書の根拠の4つの手順で絞り込みます。
• 表の価格は成約価格の中央値で、売出価格とも査定価格とも違います。
  ㎡単価に広さを掛けても、自分の部屋の価格は出ません。
• 査定書が届いたら、根拠になった取引の事例の築年数と広さを、自分の部屋と見比べます。

4つの手順で絞り込めば、県全体の数字に振り回されずに、自分の部屋に近い数字を目安にできます。
査定価格を受け取っても、根拠の事例を自分の部屋と見比べて、分からない所を担当者に聞けます。

まずは、建築年と専有面積を書類で確かめて、自分の市町村と築年数の帯の行を、表で探してください。