【７ステップ】沖縄マンション売却の流れを徹底解説！

私たち沖縄マンションステーション（マンステ）は、沖縄のマンションを専門にしています。
相談では、まず売る理由を聞いて状況を整理し、合う選択肢を提案しています。

「相続した部屋をどうするか決められない方」
「住み替えで売るのと買うのとどちらが先か悩む方」
「資産として手放したいけれど手元にいくら残るか不安な方。」

事情はそれぞれ異なっていても、最初に迷うのは「何から手をつければいいか」だと、私たちは考えています。

何もしていない間にも、相続登記がまだなら申請の期限は近づきますし、自分が住んでいた部屋を売るときの3,000万円の特別控除も、住まなくなったあとに受けるには、売る時期に決まりがあります。
かといって急げば、査定の金額だけで会社を決めたり、すぐに値下げしたりしかねません。

この記事を書いたのは、待っても急いでも損をしないよう、売ると決める前に流れを知ってほしいからです。
その流れを、準備から売ったあとの税金まで、7つのステップでまとめました。

読み終えたあとは、今どのステップにいて、次に誰に何を聞けばいいかが分かります。
相続した部屋なら登記の名義、住み替えなら次の住まいが決まっているか、資産として手放すならローンの残りと手元に残したい額。
自分が最初に確かめることから始められます。

不動産会社にも、査定の根拠や、広告をどこに出しているかを自分から聞けます。
「わからない」で止まっていたタスクが、「次はこれ」と行動に移せるようになります。

沖縄のマンション売却は、どんな流れで進む？

マンションは、思い立ってすぐに売れるものではありません。
いくつもの手続きを、順番に踏んでいきます。

準備から売却後まで、7つのステップで進みます。

7つに分けたのは、ステップごとに、売主が決めることと聞く相手が違うからです。
いまのステップが分かれば、次に何を決めて、誰に聞けばいいかが見えてきます。

売却の7ステップと、主に決めること

この7ステップは、法律で決まった順番ではありません。
国土交通省が消費者向けに示す取引の流れも、例として示されたものです。
実際の流れは、仲介する不動産会社に確かめます。

いまのステップは、持っている書類で見分ける

ステップ	持っている書類・状況の例	決める前に確かめること	主な確認先
ステップ1　準備	購入時の資料やローンの返済予定表、相続した部屋なら親が買ったときの資料と登記の書類。 売るかはまだ考え中	売りたい時期とずらせない予定、登記の名義、ローンの残高	家族、借入先の金融機関、相続した部屋は司法書士
ステップ2　相談・査定	相談した会社からの案内、査定書	査定価格の根拠	査定した不動産会社
ステップ3　依頼先・媒介契約	査定書、媒介契約書の案	契約の種類ごとの違い、任せる仕事の範囲、報酬	候補の不動産会社
ステップ4　売出し・販売	媒介契約書、広告の原稿	広告などに載せる情報、販売活動と反響の報告	担当の不動産会社
ステップ5　内覧・申込み	内覧の予約連絡、購入申込書	申込書の条件のうち、まだ合意していないもの	担当の不動産会社
ステップ6　契約・引渡し	売買契約書の案、決済・引渡しの案内	書類の中身、日付、代金の受け取り方、登記、鍵の案内	担当の不動産会社、司法書士、金融機関
ステップ7　売却後	契約書、精算書、引渡しの日に受け取った書類	保管する書類と、税金の申告などが要るかどうか	税務署または税理士

売ると決めていなくても、最初に何を確かめればいい？

売るかどうか迷っているときでも、先に確かめておくと、あとで慌てずに済むことがあります。

最初に確かめるのは、売る理由です。

相談を受けたとき、私たちが最初に聞くのは「今回、売ろうと思った理由は何ですか」です。
不動産会社が、一番気になるのが「売却理由」なんです。

理由は、資産として手放したいのか、住み替えなのかで、状況も、こちらからの提案もだいぶ変わるからです。

売る理由が見えたら、次は自分の事情に合わせて確かめます。

まだ迷っているなら、売りたい時期とズラせない予定から

迷っているうちは、いつごろ売りたいかを家族と話します。
そして、引っ越し、新居、仕事など、ズラせない予定をリストアップしておきます。
共有名義(自分の他に所有者がいる)なら、ほかの名義人の考えも聞いておきます。
部屋全体を売るには、共有者全員の合意が必要です。

買ったときの代金が分かる資料と、ローンの返済予定表も、早めに準備しておくとスムーズに売却の準備ができますよ。

相続した部屋は、登記の名義を先に見る

登記の名義が亡くなった親などのままなら、売るには先に相続登記が要ります。
ちなみに、相続登記は、2024年4月1日から義務になりました。
不動産を相続で取得したことを知った日から、3年以内に申請する決まりです。

兄弟などで分け方がまだ決まっていないうちは、部屋は相続人みんなの共有です。
分け方を決めてから相続登記をするのか、他の進め方をするのかは、司法書士に相談して決めます。

そして、話し合いが長引くときに使えるのが、法務局に申し出る相続人申告登記です。
期限までに申し出た人だけが、相続登記の義務を果たしたことになります。
ただ、分け方が決まったら、その日から3年以内に、その内容で相続登記をする必要があります。

登記の手続きは、司法書士の先生か、法務局の予約制の登記手続案内で相談できます。
もし、ご面倒であればこちらから司法書士の先生をご紹介することも可能です。

相続登記の最初の準備は、亡くなった親の、生まれてから亡くなるまでの戸籍の証明書などを揃えることからスタートします。
その他の書類は、相談先で聞いて確認しておきましょう！
親がその部屋を買ったときの資料は、売ったあとの税金の計算で使います。

ローンが残る部屋は、残高と、売ったあとに残るお金を先に見る

ローンが残っていても、引渡しまでにローンを全部返して抵当権を消せれば、売ることができます。
抵当権は、ローンの担保として部屋に付いている権利です。
引渡しの日は、売れたお金を受け取るのと同時に、抵当権を消す登記を申請します。

売ったあとに残るお金は、売れた額から次の3つを引いた分です。
ローンの残り、売るための費用、利益が出たときの税金です。
売るための費用は、仲介手数料や、抵当権を消す登記の費用などです。

返し切れるかは、売り出す前に、借入先の金融機関と不動産会社に聞いて確かめます。
売れる額の目安は査定で分かりますが、実際に売れる額とは別です。

住み替えは、売るのと買うのと、どちらが先？

どちらを先にするかは、主に時期と予算で考えます。
転勤などで引っ越す時期が決まっているなら、新居を買う時期を優先して考えます。
予算に限りがあるなら、今の部屋が売れる額を優先して考えます。

売るのを先にすると、売れる額が先に決まり、新居の資金の計画を立てやすくなります。
そのかわり、引渡しの時期を新居に合わせる必要があります。
間に合わなければ、仮住まいが必要です。

買うのを先にすると、新居をじっくり選べます。
ただ、売れたお金を新居の代金に充てるなら、資金の計画に余裕が要ります。
売れた額が思ったより低いと、今の部屋のローンが残ったり、新居の購入をあきらめたりすることがあるためです。

確かめることが見えたら、次は相談と査定です。
どちらも、売る前に頼めます。
仲介を任せるのは、そのあとの媒介契約からです。

不動産会社と媒介契約は、どう選ぶ？

売却を任せる会社は、査定のあと、販売の進め方や報告の受け方まで一緒に決めていく相手です。

査定の金額の高さだけで選ばず、どの会社にも同じ質問を5つを聞いて比較します。
媒介契約の種類は、違いの説明を受けてから売主が選びます。

査定の金額は、その金額で売れることを約束するものではないからです。
金額だけで選ぶと、査定の根拠や販売の進め方を確かめないまま、売却を任せる相手を決めることになります。
また、媒介契約は種類によって、ほかの会社に重ねて頼めるかや、報告の決まりが違うからです。

どの不動産会社にも、同じ質問を5つ聞いて比較する

5つの質問は、査定の根拠、販売計画、連絡と報告の方法、媒介契約の種類と任せる仕事の範囲、仲介手数料の額です。
同じことを聞けば、査定の金額のほかの違いも見えてきます。

査定の金額で、そのまま売れる？

不動産会社は、媒介契約に書く売出価格や評価額について意見を言うときは、その根拠を明らかにしなければなりません。
相談・査定のステップでも、根拠はたとえばこう聞けます。

この金額は、近くのどの取引を参考にしていますか。
売り出す値段は、そこからどうやって決めますか。

査定をどの方法で頼むかは、「沖縄のマンション査定はどれから？」で比べています。

不動産会社の多くは、レインズを参考にして査定をしています。

媒介契約では、種類と売出価格、期間、報告の受け方を決める

媒介契約は、売る人が、仲介を頼む不動産会社と結ぶ契約です。
物件の調査から引渡しまでの手順は、ふつう、この契約で不動産会社が引き受けます。
どこまで任せられるかは、会社や契約で違うことがあります。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの型があります。
3つの型の主な違いは、次のとおりです。

1. ほかの不動産会社にも重ねて頼めるか
2. 自分で見つけた買主と契約できるか
3. 契約期間に法律の上限があるか
4. レインズへの登録と、定期の報告が義務になるか

レインズは、不動産会社が売り物件の情報を共有するための仕組みです。

売出価格は、売主の希望と査定価格をもとに話し合って決めます。
媒介契約書には「媒介価額」として書かれます。

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、法律で3か月以内です。
自動では更新されず、売主が申し出て、会社と合意したときに更新します。
更新したあとも、期間は3か月以内です。

報告の回数も法律で決まっています。
専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上です。
この2つの契約で国が示すひな形を使うときは、報告を文書と電子メールのどちらで受けるかと、回数を書き込みます。

一般媒介には、法律で決まった期間の上限や、定期の報告の決まりはありません。
ひな形を使う契約の期間は3か月以内です。
報告の方法と回数は、契約の前に担当者と話し合っておきます。

仲介手数料（報酬）の上限は国土交通大臣が定めて告示しており、不動産会社はその額を超えて受け取れません。
実際の額は、その範囲で話し合って決め、媒介契約書に書かれます。

3つの型の比べ方と署名の前に見る所は、「媒介契約3種類の違いと署名前の確認点」で扱います。

売り出してから申込みまで、売主は何をする？

売り出したあとは、担当の不動産会社が販売活動をします。

売主がすることは、報告を受けて、部屋の見せ方と価格、申込みの条件を決めることです。

販売は会社に任せても、価格や条件を最後に決めるのは売主だからです。

販売中は、活動と反響の報告を受ける

販売活動には、レインズへの登録や広告への掲載、オープンハウスなどがあります。
報告は、決まった回数のほかにも頼めます。

ふつうの広告の費用は、不動産会社の負担です。
売主が特別に頼む広告などは、前もって見積りの説明を受けます。
成約しなくても、その費用は請求されることがあります。

販売が始まると、買いたい人が部屋を見に来ます。
内覧に来た人の反応も、担当者に聞けます。
掃除や片付け、当日の動き方は、「沖縄のマンション内覧準備」にまとめました。

問い合わせが少ないときは、値下げするしかない？

値下げするしかない、とは限りません。
価格のほかに、部屋の見せ方と販売活動も見直せます。
値下げを決める前に、まず販売活動と反響の報告を受けて、どこに出して、誰に届いているかを確かめます。

沖縄のマンションには、持ち主が住まずに貸している部屋もあります。
沖縄県のマンション実態調査（令和2年度）では、賃貸に出している部屋が全体の2割を超えるマンションが32.7%ありました。
全国の調査（平成30年度）の19.8%より多い割合です。

申込書が届いたら、何を決める？

申込書を受け取ったら、売主は価格のほかの条件も調整して決めます。
引渡しの時期、手付金の額、建物や設備を補修するかどうかです。
手付金は、売買契約のときに買主から受け取るお金です。

申込みが入っても、売買契約が成立したわけではありません。
媒介契約を結んだ不動産会社は、買いたいという申込みがあったときは、遅滞なく売主に報告しなければなりません。
媒介契約の種類は問いません。

知っている不具合は、告知書で伝えます。
告知書は、部屋の設備や状態を説明する書面です。
そのまま引き渡すか、直してから引き渡すかも、売買契約書に書いてもらいます。

返事をする前に、申込書の条件のうち、まだ合意していないものを担当者に聞きます。

契約から引渡し、売ったあとの税金まで、何を確かめる？

申込みの条件が決まると、売買契約、決済と引渡し、売ったあとの手続きへと進みます。

署名の前に、合意した条件がそのまま契約書に書かれているかを見ます。
売ったあとは資料を残し、税金のことは税務署か税理士に聞きます。

契約したあとで条件を変えるには、相手との合意が要るからです。
署名のあとで食い違いに気づいても、自分だけでは直せません。
また、税金の計算には、買ったときと売ったときの資料を使うからです。

署名の前に、契約書で見ること

売買契約の前には、たとえば次のことを見ておきます。

• 物件の表示、売買金額、代金の支払い期日、引渡日、違約金の予定額
• 手付金による解除と、買主のローンが通らなかったときの解除が、いつまでできるか
• 売主が契約不適合の責任を負う期間。
  部屋が契約の内容と違っていたときの責任です

分からない言葉や、説明と書類の食い違いは、署名と押印の前に担当者へ聞いてください。
契約の解除、違約金、責任の範囲は、契約書と個別の事情で結論が変わります。
迷うときは署名の前に、書類を持って法律相談をしてください。

決済と引渡しの前に、登記の書類と費用を確かめる

決済は、買主から売買代金の残りを受け取る手続きです。
ふつうは引渡しと同じ日に行います。
登記に要る書類がそろっているかは、決済の日より前に司法書士に確かめます。
固定資産税などの精算金や登記の費用も、前もって聞いておきます。

売ったあとは資料を残し、税金と確定申告は税務署か税理士へ

買ったときと売ったときの売買契約書や、仲介手数料などの領収書は、分けて残しておきます。
税金の計算には、売れた額だけでなく、取得費や譲渡費用も使うからです。

取得費は、買ったときの代金や仲介手数料などの合計です。
建物の分は、減価償却費に当たる額を差し引きます。
譲渡費用は、仲介手数料など、売るために直接かかった費用です。
売るときに払った費用が、すべて譲渡費用に入るとは限りません。

相続した部屋の取得費は、亡くなった方が買ったときの代金などを基に計算します。
取得した時期も、亡くなった方の時期を引き継ぎます。
税金の計算で使う、持っていた期間の長さは、その時期から数えます。

自分が住んでいた部屋を売ったときは、3,000万円の特別控除などの特例があります。
この控除は、売って出た利益から、最高3,000万円まで差し引けるものです。
要件に当てはまっても、書類を添えて確定申告をしないと受けられません。

以前に住んでいた部屋なら、売る時期にも決まりがあります。
住まなくなった日から3年がたつ日を含む年の、12月31日までに売る場合に限ります。
ほかにも条件があります。

申告が要るか、税額はいくらか、特例が使えるかは、人によって変わります。
資料を持って、お住まいの地域の税務署か、税理士に相談してください。
相続した部屋なら、親が買ったときの資料も持って行きます。

まとめ：売る理由から始めれば、次にやることが決まる

この記事の要点です。

• 売却は、準備から売却後まで、7つのステップで進みます。
• 最初に確かめるのは売る理由です。
  そのうえで、登記の名義、ローンの残高、次の住まいを見ます。
• どの会社にも同じ5つを聞いて比べます。
  媒介契約の種類は、違いの説明を受けてから売主が選びます。
• 値下げの前に、どこに出して誰に届いているかを確かめます。
  買う人には県外からの住み替えや投資の人もいる、というのが私たちの実感です。
• 売ったあとは資料を残し、税金のことは税務署か税理士に聞きます。

全体の流れが見えれば、何から手をつければいいかが分かります。
今どのステップにいて、次に誰に何を聞けばいいかも、ハッキリします。
相続登記の申請の期限のように、待つと困ることにも早めに気づけます。
査定の金額だけで会社を決めたり、すぐに値下げしたりせずに、自分で選んで動けます。

まずは売ろうと思った理由を言葉にして、最初の章の表で、いまのステップを確かめてみてくださいね！