築30年の沖縄マンションは売れる？データで見る価格と、売る前に確かめる3つのこと

私たち沖縄マンションステーション（マンステ）は、沖縄のマンションを専門にしています。
相談では、まず売る理由を聞いて状況を整理し、合う選択肢を提案しています。

「築30年を超えた部屋を、買う人はいるのだろうか」。
「値段がつくのかも分からない」。
築年数は自分では変えられないので、調べる前から、売るのをあきらめかけている方もいると思います。

築年数だけで「もう売れない」と決めてしまうと、売るか、貸すか、住み続けるかを、比べないまま時間が過ぎていきます。
その間にも、建物は1年ずつ古くなり、管理費や修繕積立金の支払いは続きます。

この記事を書いたのは、築年数の数字だけで判断せず、国のデータと手元の資料で、自分の部屋の位置を確かめてほしいからです。
「マンション売却を、わからないから動けるへ。」を掲げる私たちが、国の公開データを築年数の帯で数え直し、売る前に確かめることを3つにまとめました。

読み終えたあとは、沖縄で築30年を超えた部屋が、1年にどのくらい、いくらくらいで成約しているかが分かります。
自分の部屋が、新耐震基準の区切りのどちら側か、管理の資料に何が書いてあるか、広さは買う人にとってどうかも、書類で確かめられます。

「古いから売れないかも」が、「この資料をそろえて、まず価格を聞いてみよう」に変わります。

沖縄の築30年マンションは、売れている？

築30年を超えると、売れないのではと心配になる方は多いと思います。

国の公開データの1年分で、沖縄県の中古マンションの成約396件のうち、築31年以上は80件ありました。
およそ5件に1件で、築30年を超えた部屋も売れています。

国土交通省の不動産情報ライブラリにある成約価格情報を、私たちが築年数の帯ごとに数えると、築31年以上の取引が、1年に80件あったからです。
築21〜30年の43件と合わせると、築21年以上の部屋は123件で、およそ3割になります。
ただし、売れるまでの期間や、売り出した部屋のうち何割が売れたかは、このデータでは分かりません。

数字は、国の成約価格情報を数えたもの

数字は、不動産情報ライブラリの「成約価格情報」のうち、中古マンション等の取引を、私たちが数えたものです。
2026年8月18日に取得したデータで、2026年1〜3月の成約までが入っています。

成約価格情報は、売買契約が成立した（成約した）取引について、指定流通機構が持っている情報を、国土交通省が、取引が分からないように加工したものです。
指定流通機構は、不動産会社どうしで物件の情報をやり取りする仕組み「レインズ」を運営する機関です。

築年数は、取引された年から建築年を引いた年数です。
「沖縄のマンション売却相場はいくら？」の表と、同じデータ・同じ数え方です。

築31年以上の成約は、那覇市に多い

築31年以上の80件のうち、58件は那覇市の取引でした。
那覇市は、取引全体でも396件のうち186件と多いのですが、築31年以上では、その割合がさらに高くなっています。
ほかは、浦添市10件、宜野湾市5件、沖縄市3件などです。

那覇市の築31年以上の真ん中の価格は、1,900万円台です。
浦添市は10件で、真ん中の価格は1,500万円台です（参考）。
ほかの市町村は、築31年以上の取引が10件に届かないので、価格は出していません。

築年数が古いと、価格はどう変わる？

売れているとしても、いくらくらいになるのかが気になると思います。

築年数の帯が古いほど、真ん中の価格も㎡単価も下がります。
築31〜40年の真ん中の価格は2,000万円台、築41年以上は1,200万円台です。

国の公開データを築年数の帯で数えると、古い帯ほど、真ん中の価格が低くなっていたからです。
㎡単価の中央値も、築10年までの56.5万円に対して、築31〜40年は27.1万円、築41年以上は24.0万円と、半分以下です。
古い帯ほど、部屋の広さの中央値も小さくなっています。

築年数の帯（件数）	価格帯（中央値）	専有面積の中央値	㎡単価の中央値
築10年まで（153件）	4,000万円台	75.0㎡	56.5万円
築11〜20年（118件）	3,700万円台	80.0㎡	50.0万円
築21〜30年（43件）	2,900万円台	75.0㎡	41.1万円
築31〜40年（55件）	2,000万円台	65.0㎡	27.1万円
築41年以上（25件・参考）	1,200万円台	55.0㎡	24.0万円

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報（中古マンション等）をもとに、沖縄マンションステーション（株式会社OKINOWA）が集計。
対象期：2025年第2四半期〜2026年第1四半期（2025年4月〜2026年3月の成約）。
集計条件：取引価格100万円以上、専有面積15㎡以上250㎡以下。
沖縄県全体の数字です。
建築年が分からない2件は、帯から外しています。

価格帯は、帯の中央値を、100万円単位で切り下げたものです。
㎡単価の中央値は、取引ごとに価格を専有面積で割ってから、真ん中を取った値です。
件数が10件から29件の帯には「参考」と付けました。

この表で分かるのは、帯ごとの真ん中の価格までです。
同じ帯の中でも、階、向き、広さ、管理の状態で価格は分かれます。

築31年以上でも、価格の幅は大きい

築31年以上の80件のうち79件は、400万円から3,500万円の間で成約していました。
残りの1件は、1億円を超える例外的な取引です。
同じ「築30年超え」でも、立地や広さ、管理の状態で、価格は大きく分かれます。

表の価格帯や㎡単価から、自分の部屋の価格は計算できません。
自分の部屋が帯の真ん中より上か下かは、広さや管理の資料で見当をつけ、価格は不動産会社の査定で確かめます。

築30年と31年の境目は、売る年で数える

たとえば、2026年に売る部屋の登記事項証明書に、1995年3月に新築と書かれているとします。
2026年から1995年を引くと31年なので、表では築31〜40年の帯です。

登記事項証明書は、手数料を納めれば、誰でも登記所（法務局）で請求できます。

登記事項証明書の床面積は、壁の内側で測った面積です。
分譲のときのパンフレットなどでは、壁の中心で測った面積が書かれていることがあり、その場合は同じ部屋でも数字が違います。

法定耐用年数の47年は、売れる期限ではない

減価償却資産の耐用年数等に関する省令では、鉄筋コンクリート造の住宅の法定耐用年数を47年としています。
これは税金の計算（減価償却）に使う年数で、建物の寿命や、売れる期限を示す年数ではありません。

実際に、表の築41年以上の帯にも、25件の成約があります。

築30年を超えた部屋を売る前に、何を確かめる？

築年数は変えられませんが、買う人が気にする点は、売る前に資料で確かめられます。

確かめるのは、新耐震基準の区切りと建築確認の日付、管理の資料、部屋の広さの3つです。
どれも築年数の数字だけでは分からず、買う人が住宅ローンや住み心地を考えるときに見るところです。

築年数が同じでも、建築確認の日付や管理の状態、広さで、買う人が使える制度や、建物の安心感が変わるからです。

1　新耐震基準は、建築確認の日付で見る

1981年6月1日から施行された耐震基準を、新耐震基準と呼びます。
国土交通省の案内では、震度6強から7程度の揺れでも、家屋が倒壊・崩壊しないことを基準としています。

国土交通省の「マンションの耐震性等についてのQ&A」では、新耐震基準の適用（1981年6月1日）より前に建築確認を受けている場合は、既存の構造計算書では新耐震基準への適合性をチェックできない、としています。
建築確認は、工事の前に、建物の計画が法令に合っているかを確かめる手続きです。

新耐震基準は、1981年6月1日以後に建築確認を受けた建物に適用されるので、完成した年ではなく、建築確認を受けた日で見ます。
建築確認から完成までには工事の期間があるので、1981年から数年のあいだに完成した建物は、完成した年だけでは、どちら側か分からないことがあります。

建築確認の日付は、購入したときの重要事項説明書や、建築確認済証で確かめます。
見つからないときは、管理組合か管理会社に聞きます。
建物の耐震性や、耐震診断が要るかは、建築士などの専門家に聞きます。

買う人の住宅ローン控除にも、建築の時期が関わる

国税庁の案内では、中古住宅を買って住宅ローン控除を受けるには、1982年1月1日以後に建築された住宅であることが要件の一つです。
それより前に建築された住宅では、耐震基準に合うことの証明などが別に要ります。

同じ案内では、床面積が50㎡以上であることも、要件の一つです。
40㎡以上50㎡未満でも、買う人の所得が1,000万円以下などの条件を満たせば、使える場合があります。

住宅ローン控除を使えるかどうかは、買う人が部屋を選ぶときの材料の一つになります。
売る前に、建築の時期と床面積を書類で確かめ、担当の不動産会社に伝えておきます。

2　管理の資料で、修繕の履歴と予定を見る

修繕がいつ行われ、これからどう予定されているかは、築年数からは分かりません。
管理組合か管理会社に、次の資料を見せてもらいます。

• 修繕の履歴：大規模修繕（建物全体をまとめて直す工事）が、いつ、何回行われたか
• 長期修繕計画：この先の修繕の予定と、次の大規模修繕の予定年
• 決算の報告：修繕積立金の、決算の時点の残高
• 総会の議事録：管理費などの滞納があるか、管理組合がどう対応しているか

国土交通省の令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査では、2回目の大規模修繕工事をしたときの築年数の中央値は28年、3回目以上は40年でした。

令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金が計画に比べて不足しているマンションが36.6％でした。
管理費や修繕積立金を3か月以上滞納している住戸があるマンションは、30.1％でした。

どれも全国の集計で、沖縄県だけの値でも、自分のマンションの状態を示す値でもありません。
自分のマンションではどうかを、上の資料で見ます。
潮風を受けやすい建物では、外壁や手すりなど鉄の部分の修繕の時期も、資料で見ておくと安心です。

管理のことは、買う人への重要事項説明にも入る

宅地建物取引業法施行規則では、マンションを売買するとき、不動産会社が買う人に説明する事項（重要事項説明）に、管理のことも入っています。

修繕の費用を積み立てる規約の定めがあるときはその内容と、すでに積み立てられている額。
通常の管理費用の額。
建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容です。

管理の資料を売る前にそろえておくと、担当の不動産会社が、買う人に説明する準備を早く進められます。

3　広さは、登記事項証明書の床面積で見る

表のとおり、古い帯ほど、部屋の広さの中央値は小さくなっています。
築41年以上の帯の中央値は55.0㎡です。

住宅ローン控除の要件にある50㎡は、登記事項証明書の床面積で見ます。
住宅ローン控除の建築の時期も、建築確認の日ではなく、登記事項証明書の新築の日付で見るので、耐震基準の区切りとは別に確かめます。
自分の部屋の床面積が50㎡の前後なら、登記事項証明書で、正確な数字を確かめておきます。

リフォームしてから売る？そのまま売る？

築年数の古い部屋では、直してから売るほうがよいのか、迷う方も多いと思います。

決める前に、そのままの状態での価格を、不動産会社に聞きます。
そのうえで、知っている不具合を告知書で伝え、そのまま引き渡すか、直してから引き渡すかを決めます。

リフォームにかけた費用が、そのまま売れる価格に上乗せされるとは限らないからです。
買ったあとに、自分の好みで直したい人もいます。

そのままの価格と、直したあとの見込みを並べて聞く

担当者には、そのままで売り出した場合の価格の見込みと、直した場合の価格の見込みを、並べて聞きます。
リフォームの見積もりは、その差と比べて考えます。

どちらがよいかに、決まった答えはありません。
部屋の状態と、売るまでにかけられる時間とお金で変わります。

知っている不具合は、告知書で伝える

知っている不具合は、告知書で伝えます。
告知書は、部屋の設備や状態を説明する書面です。
そのまま引き渡すか、直してから引き渡すかも、売買契約書に書いてもらいます。

年数がたつと、水まわりや配管の不具合が見つかることがあります。
知っていることや気付いていることは、隠さずに担当者に伝えておくと良いでしょう。

まとめ：築30年を超えても売れているので、資料をそろえて価格を聞く

この記事の要点です。

• 国の公開データの1年分では、沖縄県の中古マンションの成約396件のうち、築31年以上が80件ありました。
• 築年数の帯が古いほど、真ん中の価格も㎡単価も下がります。
  築31〜40年は2,000万円台、築41年以上は1,200万円台です。
• 法定耐用年数の47年は、税金の計算に使う年数で、売れる期限ではありません。
• 売る前に、建築確認の日付、管理の資料、登記事項証明書の床面積を確かめます。
• リフォームは、そのままの価格を聞いてから決めます。
  知っている不具合は、告知書で伝えます。

築年数の数字だけで、売れるかどうかを決める必要はありません。
自分の部屋の帯と、手元の資料が分かれば、売る、貸す、住み続けるを、同じ材料で比べられます。
不動産会社にも、資料を見せながら、根拠のある価格を聞けます。

まずは、登記事項証明書か購入したときの書類で、新築の年月と床面積を確かめて、この記事の表で自分の帯を選んでください。
そのあとで、管理会社に、いちばん新しい長期修繕計画を見せてもらいます。