【2026年版】沖縄のマンション売却と税金｜利益の計算・3,000万円控除・確定申告

私たち沖縄マンションステーション（マンステ）は、沖縄のマンションを専門にしています。
相談では、まず売る理由を聞いて状況を整理し、合う選択肢を提案しています。

「マンションを売ったら、税金でかなり持っていかれると聞いた」。
「何の税金が、いつ、いくらかかるのか分からない」。
売ると決める前から、税金の不安で手が止まっている方もいると思います。

税金のことが分からないままだと、手元にいくら残るかが見えません。
住まなくなった部屋なら、特例を受けられる売る時期を、知らないうちに過ぎてしまうこともあります。
買ったときの契約書を捨ててしまうと、利益が大きく計算されてしまうおそれもあります。

この記事を書いたのは、税金を「よく分からない怖いもの」のままにせず、売る前に全体の形をつかんでほしいからです。
「マンション売却を、わからないから動けるへ。」を掲げる私たちが、国税庁の案内をもとに、売るときの税金を4つにまとめました。

読み終えたあとは、自分の売却で、どの税金がいつ関わるかが分かります。
税金がかかるのは利益が出たときで、その利益は、売れた額から取得費と譲渡費用を引いて出す、という計算の形も分かります。
住まなくなった部屋なら、3,000万円の特別控除を受けられる売る時期の期限も、自分で確かめられます。

「税金が怖いから動けない」が、「この書類を持って、ここに聞けばいい」に変わります。

マンションを売ると、どんな税金がかかる？

売却の税金と聞くと、大きな額を思い浮かべる方も多いと思います。
ただ、税金によって、かかる時期も、決まり方も違います。

マンションを売るときに関わる税金は、主に、印紙税・登録免許税・所得税・住民税の4つです。
このうち所得税と住民税は、売って利益が出たときにだけかかります。

印紙税は売買契約書に、登録免許税は登記にかかる税金です。
これに対して、所得税と住民税は、売って出た利益（譲渡所得）にかかる税金だからです。
売ったときの税金のしくみは、国税庁の「暮らしの税情報」にまとめられています。

いつ	税金	何で決まるか	聞く相手
売買契約のとき	印紙税	紙の売買契約書に書いた契約金額	担当の不動産会社か税務署
決済・引渡しのとき	登録免許税	どの登記をするか。 抵当権を消す登記など	司法書士
売った翌年	所得税（復興特別所得税を含む）	売って出た利益と、持っていた期間	税務署か税理士
売った翌年	住民税	売って出た利益と、持っていた期間	お住まいの市町村

この表で分かるのは、税金の名前と、関わる時期と、聞く相手までです。
自分の売却で、税金がかかるか、いくらになるかは分かりません。

印紙税は、紙の売買契約書の契約金額で決まる

紙で作る売買契約書には、契約金額に応じて印紙税がかかります。
収入印紙を貼って納めます。

不動産の売買契約書は、印紙税の軽減措置の対象です。
国税庁の案内では、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作る、契約金額が10万円を超える契約書が対象です。

誰が、どの契約書の分を負担するかは、売買契約書の案で確かめます。
契約書を電子で作るときの扱いは、担当の不動産会社か税務署に聞きます。

登録免許税は、登記の種類で決まる

登録免許税は、登記をするときにかかる税金です。
額は、登記の種類ごとに法令で決まっています。

ローンが残っている部屋なら、抵当権を消す登記が要ります。
抵当権は、ローンの担保として部屋に付いている権利です。
登記の住所がいまの住所と違うときは、住所を変える登記が要ることもあります。

どの登記が要るか、その費用はいくらかは、司法書士の見積書で確かめます。
見積書には、登録免許税と、司法書士の報酬が並びます。

所得税と住民税は、売って利益が出た翌年に関わる

土地や建物を売って出た利益は、給与などのほかの所得と合計せず、分けて計算します。
利益が出たときは、売った翌年に確定申告をして、所得税を納めます。

住民税は、売った翌年の1月1日に住所がある市町村から課税されます。
利益が出なかったときは、売ったことによる所得税と住民税はかかりません。

税金がかかるかは、どう計算する？

「3,000万円で売れたら、3,000万円に税金がかかる」と思っている方もいるかもしれません。

税金がかかるのは、売れた額ではなく利益です。
利益は、売れた額から、取得費と譲渡費用を引いて計算します。

国税庁の案内では、譲渡所得の金額は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算するとしているからです。
取得費の資料がそろっているかどうかで、利益の額が大きく変わることもあります。

取得費は、買ったときの資料で決まる

取得費は、買ったときの代金や仲介手数料などの合計です。
建物の分は、減価償却費に当たる額を差し引きます。

買ったときの登記の費用や、印紙税、不動産取得税も、取得費に入ります。
人に貸していた部屋など、業務に使っていた部屋では、これらの税金は取得費に入りません。
買ったときの売買契約書や、領収書を探しておきます。

取得費が分からないときは、売った金額の5％を取得費とすることができます。
たとえば3,000万円で売った部屋なら、取得費を150万円とすることができます。
実際に買ったときの代金より小さくなることもあり、そのぶん利益が大きく計算されます。

譲渡費用は、売るために直接かかった費用

譲渡費用は、仲介手数料など、売るために直接かかった費用です。
売るときに払った費用が、すべて譲渡費用に入るとは限りません。

国税庁の案内では、仲介手数料と、売主が負担した印紙税が、譲渡費用の例として挙げられています。
修繕費や固定資産税など、部屋の維持や管理のためにかかった費用は、譲渡費用になりません。

計算の例：同じ利益でも、住んでいた部屋かで税金が変わる

たとえば、浦添市の部屋を3,000万円で売ったとします。
取得費が2,200万円、譲渡費用が110万円なら、利益は690万円です。

この部屋に自分が住んでいて、3,000万円の特別控除の要件に当てはまるなら、690万円から690万円を差し引けます。
税金の計算のもとになる利益は0円になり、所得税と住民税はかかりません。
ただし、控除を受けるための確定申告は要ります。

人に貸していた部屋で、持っていた期間が5年を超えるなら、特別控除はありません。
690万円に、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315％がかかり、およそ140万円です。
実際の額は、端数の扱いなどで少し変わります。

税率は、何で変わる？

利益が出たときにかかる所得税と住民税の率は、どの部屋でも同じではありません。

税率は、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えているかで変わります。
5年を超えれば長期、5年以下なら短期で、短期の税率は長期のおよそ2倍です。

国税庁の案内では、長期の譲渡所得と短期の譲渡所得で、税率が分けられているからです。

持っていた期間	所得税と復興特別所得税	住民税	合わせた率
長期（5年を超える）	15.315％	5％	20.315％
短期（5年以下）	30.63％	9％	39.63％
10年を超えて持っていた住まい（特別控除を引いたあとの利益のうち、6,000万円以下の部分）	10.21％	4％	14.21％

復興特別所得税は、所得税の額の2.1％です。
表の率は、2026年に売った場合のものです。

持っていた期間は、売った日ではなく、売った年の1月1日で数える

国税庁の案内では、長期の譲渡所得は、売った年の1月1日現在で、持っていた期間が5年を超えるものです。
売った日までの期間ではないので、注意が要ります。

たとえば、2021年3月に買った部屋を2026年に売ると、2026年1月1日の時点では、持っていた期間はおよそ4年10か月です。
この場合は、短期の税率になります。
2027年に売れば、2027年1月1日の時点でおよそ5年10か月になり、長期の税率になります。

持っていた期間が5年前後のときは、買ったときの売買契約書で日付を確かめてから、売る時期を考えます。

相続した部屋は、亡くなった方の取得の時期を引き継ぐ

相続した部屋の取得費は、亡くなった方が買ったときの代金などを基に計算します。
取得した時期も、亡くなった方の時期を引き継ぎます。
税金の計算で使う、持っていた期間の長さは、その時期から数えます。

親が長く持っていた部屋なら、相続してすぐに売っても、長期になることがあります。
相続した部屋をどうするかは、「沖縄の相続マンション売却ガイド」で扱います。

2027年からは、上乗せされる税金の内訳が変わる

令和8年度の税制改正で、2027年1月から、所得税の額に1％をかける防衛特別所得税が始まります。
同時に、復興特別所得税の率は2.1％から1.1％に下がります。

1％と1.1％を合わせると、所得税の額に上乗せされる率は2.1％で変わりません。
復興特別所得税がかかる期間は、10年延びます。
2027年以降に売るときは、申告の年の国税庁の案内で、内訳を確かめます。

住んでいた部屋を売るときは、どんな特例がある？

自分が住んでいた部屋を売るときは、税金が軽くなる特例があります。

住んでいた部屋なら、利益から最高3,000万円を差し引ける特別控除があります。
受けるには確定申告が要り、住まなくなった部屋なら、売る時期にも決まりがあります。

国税庁の案内では、この特例は、持っていた期間の長さに関係なく使えるとされています。
住んでいた部屋の売却では、この特例が使えるかどうかで、税金がかかるかが大きく変わるからです。

3,000万円の特別控除は、確定申告をして受ける

自分が住んでいた部屋を売ったときは、3,000万円の特別控除などの特例があります。
この控除は、売って出た利益から、最高3,000万円まで差し引けるものです。
要件に当てはまっても、書類を添えて確定申告をしないと受けられません。

国税庁の案内では、次のような場合は、この特例を受けられません。

• 親子や夫婦など、特別の関係がある人に売ったとき
• 売った年の前年か前々年に、この特例を受けているとき
• 特例を受けることだけを目的に住んだ部屋や、仮住まいなど一時的に住んだ部屋を売ったとき
• 別荘など、趣味や保養のために持っている部屋を売ったとき

このほかにも要件があります。
自分が当てはまるかは、資料を持って税務署か税理士に確かめます。

住まなくなった部屋は、3年目の年末までに売る

以前に住んでいた部屋なら、売る時期にも決まりがあります。
住まなくなった日から3年がたつ日を含む年の、12月31日までに売る場合に限ります。
ほかにも条件があります。

たとえば、2024年5月に住み替えて空いた部屋なら、3年がたつのは2027年5月です。
この場合は、2027年12月31日までに売る必要があります。

転勤や住み替えで空いた部屋を、しばらく貸すか、売るかで迷っているときは、この期限を先に確かめておきます。
貸すか売るかの考え方は、「沖縄のマンションは貸すか売るか」で扱います。

10年を超えて持っていた部屋は、税率も軽くなる

売った年の1月1日に、持っていた期間が10年を超える住まいなら、軽減税率の特例もあります。
3,000万円の特別控除を引いたあとの利益のうち、6,000万円以下の部分は、所得税が10％、住民税が4％になります。

国税庁の案内では、3,000万円の特別控除と、この軽減税率の特例は、重ねて受けられるとされています。

住み替えでは、住宅ローン控除との関係に気をつける

新しい住まいで住宅ローン控除を受ける予定があるときは、注意が要ります。
国税庁の案内では、新しい住まいに入居した年か、その前年か前々年に、この3,000万円の特別控除を受けると、住宅ローン控除は受けられません。
入居した年の翌年から3年目までに、古い住まいを売ってこの特別控除を受ける場合も、同じです。

どちらを受けるほうがよいかは、人によって変わります。
住み替えで売るときは、新しい住まいを買う前に、税務署か税理士に確かめます。

売って損が出たときに使える特例もある

住んでいた部屋を売って損が出たときは、一定の要件で、給与などほかの所得と差し引きできる特例があります。
国税庁の案内では、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えていることなどが要件です。

特例は、新しい住まいに買い換える場合と、買い換えずに、住宅ローンの残高より安く売った場合の2つがあり、それぞれに要件があります。
どちらも、2027年12月31日までに売る場合が対象です。

この特例も、確定申告をして受けます。
ローンが残る部屋を、ローンより安く売ったときなどは、税務署か税理士に確かめます。

確定申告と住民税は、いつ、どうする？

売ったあとの手続きは、売った翌年にまとめて来ます。

確定申告は、原則として、売った翌年の2月16日から3月15日までです。
利益が出たときや、特例を受けるときは、売買契約書などの資料を持って申告します。

国税庁の「確定申告」のページでは、申告の期間を、原則として、その年の翌年2月16日から3月15日までとしているからです。
特例は、申告をしないと受けられません。

利益が出たときと、特例を受けるときは申告する

国税庁の案内では、3,000万円の特別控除を受けるには、譲渡所得の内訳書などを添えて、確定申告をすることが要るとされています。
控除を差し引いて利益が0円になるときでも、申告をしないと、控除は受けられません。

売買契約をした日の前の日の住民票の住所が、売った部屋の所在地と違うときなどは、住んでいたことを示す書類も要ります。
要る書類は、申告の前に税務署で確かめます。

住民税は、売った翌年の1月1日の住所で決まる

総務省の「個人住民税」のページでは、個人住民税は、その年の1月1日時点で市町村に住所がある方に課税されるとしています。
所得にかかる分は、前の年の1月1日から12月31日までの所得で計算されます。

売った翌年の1月1日にどこに住所があるかで、住民税を課税する市町村が決まります。
額や納める時期は、その市町村から届く通知で確かめます。

契約と引渡しで年が変わるときは、早めに聞く

たとえば、11月に売買契約をして、翌年の1月に引き渡すこともあります。
このとき、どちらの年の分として申告するかで、申告の期間や、持っていた期間の数え方が変わることがあります。

契約と引渡しの年が違うときは、契約の前に、税務署か税理士に確かめておきます。

まとめ：税金は利益にかかるので、資料を残して税務署か税理士に聞く

この記事の要点です。

• マンションを売るときに関わる税金は、主に、印紙税・登録免許税・所得税・住民税の4つです。
• 所得税と住民税は、売って利益が出たときにかかります。
  利益は、売れた額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。
• 税率は、売った年の1月1日に、持っていた期間が5年を超えるかで変わります。
• 住んでいた部屋なら、利益から最高3,000万円を差し引ける特別控除があります。
  住まなくなった部屋は、3年目の年末までに売る決まりがあります。
• 確定申告は、原則として売った翌年の2月16日から3月15日までです。
  特例は、申告をしないと受けられません。

税金の形が分かれば、売る前に、手元にいくら残りそうかを考えられます。
住まなくなった部屋の期限や、持っていた期間の5年の線にも、売る前に気づけます。
税務署や税理士にも、資料を持って、聞きたいことをはっきり聞けます。

まずは、買ったときの売買契約書と領収書を探して、買った日付と代金を確かめてください。
住まなくなった部屋なら、住まなくなった日も書き出しておきます。
申告が要るか、税額はいくらか、特例が使えるかは、人によって変わります。
資料を持って、お住まいの地域の税務署か、税理士に相談してください。