【どれにする？】沖縄のマンション売却｜媒介契約3種類の違いとは？

私たち沖縄マンションステーション（マンステ）は、沖縄のマンションを専門にしています。
相談では、まず売る理由を聞いて状況を整理し、合う選択肢を提案しています。

「媒介契約は、専属専任・専任・一般のどれにしますか」。
査定のあと、不動産会社からこう聞かれても、名前が似ていて違いが分からず、返事に困る方もいると思います。

3つの型は、ほかの不動産会社にも重ねて頼めるかや、自分で見つけた買主と直接契約できるかが違います。
違いを知らないまま、すすめられた型で署名すると、あとで親族や知人が買いたいと言ってきたときに、直接は契約できない型だった、ということも起こりえます。
報告の決まりも型で違うので、販売の状況をどう受け取るかを決めないまま、契約が始まってしまいかねません。

この記事を書いたのは、3つの型の違いを知ったうえで、自分の希望に合う型を選んで署名してほしいからです。
「マンション売却を、わからないから動けるへ。」を掲げる私たちが、3つの型の違いを一つの表にまとめ、希望ごとに使える型と、署名の前に契約書で確かめることを整理しました。

読み終えたあとは、自分の希望から型を選べます。
ほかの会社にも重ねて頼みたいなら一般媒介、1社に任せて法律で決まった間隔で報告を受けたいなら専任媒介か専属専任媒介です。
自分で見つけた買主と契約するかもしれないなら、専属専任媒介は外します。

契約書の案を受け取っても、どこを見ればよいかが分かり、分からない所を担当者に聞けます。
「名前しか分からない」で止まっていた返事を、「この型にします」と自分で決められます。

媒介契約の3つの型は、何が違う？

媒介契約は、売る人が、仲介を頼む不動産会社と結ぶ契約です。
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの型があります。

3つの型は、ほかの会社にも重ねて頼めるかと、自分で見つけた買主と直接契約できるかの2つの点で分かれます。

法律が、この2つの点で型を分けているからです。
宅地建物取引業法では、ほかの会社に重ねて頼むことを禁じる媒介契約を「専任媒介契約」と呼びます。
そのうち、頼んだ会社が見つけた相手としか契約できない特約がついたものが、専属専任媒介契約です。

「重ねて頼めるか」と「自分で見つけた買主と契約できるか」で分ける

西日本不動産流通機構の媒介契約制度の案内も、この2つの点で3つの型を説明しています。

専任媒介で、自分で見つけた買主と契約しようとするときは、頼んでいる会社にその旨を知らせることが、国のひな形（標準媒介契約約款）で決まっています。
専任媒介のひな形には、契約期間中に自分で見つけた買主と売買契約を結んだときに、会社が仲介のためにかかった費用を請求できる定めもあります。
請求できるのは、約束した報酬の額までです。
実際の扱いは、契約書で確かめます。

3つの型の違いを、一覧表で比べる

2つの点のほかに、契約期間、レインズへの登録、報告の決まりも型で違います。
レインズは、不動産会社が売り物件の情報を共有するための仕組みです。

比べること	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
ほかの会社に重ねて頼む	できない	できない	できる
自分で見つけた買主と直接契約する	できない	できる	できる
契約期間	3か月以内（法律）	3か月以内（法律）	法律の上限はない。 国のひな形では3か月以内
レインズへの登録	契約から5日以内（休業日を除く）	契約から7日以内（休業日を除く）	法令上の決まりはない
販売の状況の報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法令上の決まりはない
買いたいという申込みの報告	遅滞なく	遅滞なく	遅滞なく

この表で分かるのは、法律と国のひな形で決まっている違いまでです。
どの型なら高く売れるか、早く売れるかは分かりません。

法律で決まっていることは、どこまで？

表のうち、契約期間・登録・報告の3つは、型によって法律の決まりがあるかどうかが違います。

専属専任媒介と専任媒介は、契約期間・レインズへの登録・販売の状況の報告が法律で決まっています。
一般媒介には、この3つについての法律の決まりはありません。

宅地建物取引業法が、ほかの会社に重ねて頼むことを禁じる契約にだけ、この3つの決まりを置いているからです。
ただし、買いたいという申込みがあったときの報告は、どの型にも決まりがあります。

専属専任媒介と専任媒介は、レインズへの登録と報告が決まっている

レインズへの登録と販売の状況の報告は、法令で次のように決まっています。

• 専属専任媒介：契約から5日以内（休業日を除く）にレインズへ登録し、販売の状況を1週間に1回以上報告する
• 専任媒介：契約から7日以内（休業日を除く）に登録し、2週間に1回以上報告する
• 一般媒介：登録と定期の報告の、法令上の決まりはない

登録の期限は宅地建物取引業法施行規則の第15条の10に、報告の回数は宅地建物取引業法の第34条の2に書かれています。
専任媒介と専属専任媒介で国が示すひな形（標準媒介契約約款）を使うときは、報告を文書と電子メールのどちらで受けるかと、回数を書き込みます。
報告は、決まった回数のほかにも頼めます。

媒介契約を結んだ不動産会社は、買いたいという申込みがあったときは、遅滞なく売主に報告しなければなりません。
媒介契約の種類は問いません。

沖縄のマンションでも、この法律とひな形は全国共通です。
レインズは全国で4つの機構が運営していて、沖縄県は西日本不動産流通機構の区域です。

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、3か月以内

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、法律で3か月以内です。
自動では更新されず、売主が申し出て、会社と合意したときに更新します。
更新したあとも、期間は3か月以内です。

この2つの型では、契約書に3か月より長い期間が書かれていても、法律では3か月とみなされます。
ひな形の契約書では、期間の欄に、何か月かと、いつまでかの日付を書き込みます。

一般媒介は、報告の方法と、ほかに頼む会社を知らせるかを確かめる

一般媒介には、法律で決まった期間の上限や、定期の報告の決まりはありません。
ひな形を使う契約の期間は3か月以内です。
報告の方法と回数は、契約の前に担当者と話し合っておきます。

一般媒介でも、レインズに登録することはできます。
ひな形の一般媒介契約書には、登録するかどうかを書く欄があります。

一般媒介には、ほかにどの会社に頼むかを、契約する会社に知らせる「明示型」と、知らせない「非明示型」があります。
ひな形は明示型が基本で、ほかに頼む会社の名前と所在地を書きます。
知らせない型にするときは、その旨を特約として書きます。

ほかの会社の仲介で売買契約を結んだときや、自分で見つけた買主と売買契約を結んだときは、頼んでいた会社に遅滞なく知らせることが、ひな形で決まっています。

自分に合う型は、どう選ぶ？

3つの型には、どれを選べば正解という決まりはありません。

自分の希望を先に書き出して、その希望がかなう型を選びます。

国土交通省の消費者向けの案内でも、物件の内容や、買主の探し方の希望、情報をどこまで公開するかなどを考えて型を選ぶよう勧めているからです。
あわせて、不動産会社とよく相談するよう勧めています。

希望ごとに、使える型を見る

当てはまる希望が2つ以上あるときは、全部がかなう型があるかを先に見ます。
たとえば、親族が買うかもしれなくて、法律で決まった間隔の報告も受けたいなら、両方がかなうのは専任媒介です。
全部がかなう型がないときは、どの希望を優先するかを決めます。

迷ったら、違いの説明を受けてから選ぶ

どの型にするかは、違いの説明を受けてから売主が選びます。
不動産ジャパンの「3-4 不動産会社と媒介契約を結ぶ」でも、自分の意向をはっきりさせ、不動産会社と話し合ってから型を決めるよう勧めています。

一般媒介は「重ねて頼める」型で、実際に何社に頼むかは別のことです。
一般媒介で、1社だけに頼むこともできます。

専任媒介と一般媒介の2つで迷うときの考え方は、「専任媒介と一般媒介、どちらにする？」で扱います。
型を決めても、査定の根拠や販売の進め方は会社ごとに違います。
会社を比べるときに、どの会社にも同じことを聞くやり方は、「沖縄のマンション査定はどれから？」にまとめました。

署名の前に、契約書の何を見る？

型を決めたら、不動産会社から媒介契約書の案を受け取ります。

説明を受けた型と条件が、契約書にそのまま書かれているかを見ます。
まず国のひな形に基づく契約かを確かめ、そのあと5つの項目を見ます。

媒介契約を結んだ不動産会社は、契約の中身を書いた書面を売主に渡さなければならないと、法律で決まっているからです。
書面には、重ねて頼むことを許すかどうか、契約期間と解除、レインズへの登録、報酬などが書かれます。

契約書の初めのほうで、国のひな形に基づくかを見る

国のひな形（標準媒介契約約款）に基づく契約かどうかは、書面に書くことが宅地建物取引業法施行規則で決まっています。
西日本不動産流通機構の案内では、契約書の右上の表示で確かめられるとしています。

ひな形を使った契約書には、初めのほうに、3つの型のうちどの型の契約かも書かれています。
いまのひな形は、令和6年1月24日に改正され、同じ年の4月1日から施行されているものです。

ひな形に基づかない契約書なら、ひな形とどこが違うかを聞いておきます。

契約書で見る5つの項目

不動産会社は、媒介契約に書く売出価格や評価額について意見を言うときは、その根拠を明らかにしなければなりません。
売出価格に納得できないときは、署名の前に根拠を聞きます。

仲介手数料（報酬）の上限は国土交通大臣が定めて告示しており、不動産会社はその額を超えて受け取れません。
実際の額は、その範囲で話し合って決め、媒介契約書に書かれます。

ひな形にない取り決め（特約）が書かれていたら、その内容も説明を受けます。

契約したあとは、登録されたかを登録証明書で確かめられる

専任媒介と専属専任媒介では、レインズに登録した不動産会社は、登録を証明する書面（登録証明書）を、遅滞なく売主に渡さなければなりません。

国土交通省の消費者向けの案内によると、登録証明書に書かれたURL・ID・パスワードで「売主専用画面」に入ると、自分の物件の取引状況を確かめられます。
令和7年1月からは、登録証明書の二次元コードをスマートフォンで読み取って入ることもできます。
このときも、確認用のIDとパスワードを使います。

取引状況は、公開中か、書面による購入の申込みがあるか、売主の都合で紹介を止めているか、の3つで表示されます。
国土交通省の売主向けのリーフレットでは、覚えがないのに売主の都合で止めていると表示されていたら、頼んだ不動産会社に問い合わせるよう案内しています。

この取引状況の表示は、専任媒介と専属専任媒介で登録された物件が対象です。
一般媒介でレインズに登録したときの確かめ方は、担当者に聞きます。

担当者には、こう聞く

契約書の案を受け取ったら、分からない所を、署名の前に一つずつ聞きます。

• 型：「この契約書は、3つの型のどれですか。国のひな形（標準媒介契約約款）に基づく契約ですか」
• 登録：「レインズには、いつまでに登録しますか。登録証明書は、いつもらえますか」
• 報告：「販売の状況は、どんな方法で、どのくらいの間隔で報告してもらえますか」
• 特約：「ひな形にない取り決めはありますか。あれば、内容を教えてください」

契約の途中での解除や、そのときにかかる費用は、契約書と個別の事情で結論が変わります。
迷うときは署名の前に、書類を持って法律相談をしてください。

まとめ：希望で型を選び、署名の前に契約書を確かめる

この記事の要点です。

• 媒介契約の3つの型は、ほかの会社にも重ねて頼めるかと、自分で見つけた買主と直接契約できるかの2つの点で分かれます。
• 専属専任媒介と専任媒介は、契約期間・レインズへの登録・販売の状況の報告が法律で決まっています。
  一般媒介には、この3つについての法律の決まりはありません。
• 買いたいという申込みがあったときの報告は、どの型でも、不動産会社の義務です。
• どの型にするかは、違いの説明を受けてから売主が選びます。
  自分の希望を先に書き出すと、使える型が絞れます。
• 署名の前に、国のひな形に基づく契約かを確かめ、型・売り出す価格・契約期間・登録と報告・仲介手数料の5つを見ます。

3つの型の違いが分かれば、すすめられた型のまま署名せずに、自分の希望に合う型を選べます。
5つの項目を確かめ、分からない所を担当者に聞いてから署名できます。

まずは、ほかの会社にも重ねて頼みたいか、自分で見つけた買主と契約するかもしれないか、報告をどう受けたいかの3つを書き出してください。
契約書の案は、国のひな形に基づくかの表示から確かめてください。