【3つから選ぶ】沖縄のマンション査定はどれから？方法の違いと不動産会社の比べ方

私たち沖縄マンションステーション（マンステ）は、沖縄のマンションを専門にしています。
相談では、まず売る理由を聞いて状況を整理し、合う選択肢を提案しています。

「売るかどうかは、まだ決めていない。でも、うちのマンションがいまいくらくらいなのかは、知っておきたい」。
そう思っても、査定を申し込んだら売る話が進んでしまいそうで手が止まる方や、どの不動産会社に頼めばよいか分からない方もいると思います。

価格の知り方は、不動産会社に頼む査定だけではありません。
国の公開データで、同じ地域の取引価格を自分で見ることもできます。
知りたいことに合わない方法を選ぶと、まだ伝えなくてよい情報まで伝えたり、知りたかったことが分からないままになったりすることがあります。
査定価格を受け取ったあとも、いちばん高い金額を出した会社に、根拠を聞かないまま依頼先を決めてしまいかねません。

この記事を書いたのは、売ると決める前でも、自分に合う方法で、安心して価格を知ってほしいからです。
「マンション売却を、わからないから動けるへ。」を掲げる私たちが、3つの方法の違いと選び方、査定のあとに不動産会社を比べる5つの項目をまとめました。

読み終えたあとは、いま知りたいことに合わせて、最初に使う方法を一つ選べます。
同じ地域の取引価格なら公開相場、自分の部屋の金額と根拠なら机上査定、売り出す価格を決める材料なら訪問査定です。

届いた査定価格も、売れる価格とは分けて見て、根拠を担当者に聞けます。
「申し込んだら売る話が進みそう」で止まっていた手を、「まずはこの方法で調べる」と動かせます。

沖縄のマンション査定は、3つの方法のどれから始める？

価格を知る方法は、公開相場・机上査定・訪問査定の3つに分けられます。

どれから始めるかは、いま何を知りたいかで決まります。

3つの方法は、伝える情報と、返ってくるものが違うからです。
知りたいことに合う方法から始めれば、伝える情報を、そのとき要る分にとどめやすくなります。

3つの方法は、どんな人に向いている？

3つの方法の分け方と、どんな人に向くかは、法律で決まったものではありません。
国土交通省の不動産情報ライブラリの利用規約と、不動産ジャパンの価格査定のページをもとに、私たちがまとめたものです。

伝える情報と返ってくるもので、3つを見比べる

不動産会社に伝える情報が増えるほど、自分の部屋について分かることも増えます。

方法	伝える情報	返ってくるもの	この方法だけでは分からないこと
公開相場	誰にも伝えない。 地域や時期を、自分で絞り込む	同じ地域で取引された、ほかの部屋の価格の一覧	自分の部屋の金額
机上査定	所在地・広さ・間取りなど、部屋の情報	部屋を見る前の金額と、その根拠の説明	部屋を見て分かる状態が、金額にどう響くか
訪問査定	部屋の情報に加えて、担当者に部屋を見てもらう	部屋の状態も見たうえでの金額と、その根拠の説明	いくらで売り出すか、いくらで売れるか、契約や税の結論

この表で分かるのは、3つの方法で、伝える情報と返ってくるものの違いまでです。
どの方法の金額が正しいかや、自分の部屋がいくらで売れるかは分かりません。

2つで迷ったら、「この方法だけでは分からないこと」で決める

2つの方法で迷ったら、表の「この方法だけでは分からないこと」を見比べます。
そこに書かれたことを、いまは知らなくても困らないほうから始めます。

たとえば、公開相場と机上査定で迷っているとします。
公開相場だけでは分からないのは、自分の部屋の金額です。
売るかどうかはまだ決めていなくて、いまは自分の部屋の金額まで知らなくても困らないなら、公開相場からです。
部屋の情報を誰にも伝えずに、国の公開データで見られます。

そのあとで自分の部屋の金額も知りたくなったら、机上査定で何を伝えるかを、不動産会社の案内（申込みの画面や、査定についての説明）で見ます。
これは一つの例で、どの順に使うかは人によって違います。

公開相場では、何が分かる？

公開相場は、不動産会社に頼まずに、自分で調べる方法です。

分かるのは、同じ地域で取引された、ほかの部屋の価格です。
自分の部屋の金額ではなく、その地域でだいたいどのくらいの価格かをつかむ目安になります。

不動産情報ライブラリの利用規約では、公開している価格を、もとの物件や取引が分からないように加工した情報としているからです。
参考情報として使うことも想定されています。

不動産情報ライブラリで、地域・時期・種類を選ぶ

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引の価格を、地域・時期・種類などで絞り込んで見られます。
マンションの取引を見るときは、下の3つを選びます。

ほぼ全国が対象なので、沖縄県の市町村でも同じように絞り込めます。

載っている価格は、どこから来ている？

利用規約（2025年6月18日改定）では、取引の価格の情報として、不動産取引価格情報と成約価格情報を説明しています。
不動産取引価格情報は、土地や建物の取引を対象にしたアンケートの回答を、物件が分からないように加工したものです。

成約価格情報は、売買契約が成立した（成約した）取引について、指定流通機構が持っている情報を、国土交通省が、取引が分からないように加工したものです。
指定流通機構は、不動産会社どうしで物件の情報をやり取りする仕組み「レインズ」を運営する機関です。

同じ規約には、すべての地域が載っているとは限らないことと、内容が最新とは限らないことが書かれています。
取引の価格には、その物件ならではの性質や、売主と買主の事情も反映される、とも書かれています。

件数が少ないときは、絞り込みを広げて見る

自分の市町村で、件数が少ないときや、1件も出てこないときもあります。
件数が少ないからといって、その地域で売れにくいとは言えません。
時期や地域の幅を広げて見るか、自分の部屋の金額を机上査定で聞くかを考えます。

机上査定と訪問査定は、何が違う？

自分の部屋の金額を知りたいときは、不動産会社に査定を頼みます。
頼み方には、机上査定と訪問査定があります。

違いは、担当者が部屋を見てから金額を出すかどうかです。
どちらも、申し込む前に、伝える情報と連絡の方法を案内で確かめます。

何を伝えて何が返ってくるか、根拠をどう示すか（書面か口頭か、どの取引の事例を使うか）は、不動産会社によって違うことがあるからです。

机上査定は売却を考え始めたころ、訪問査定は売り出す価格を決めるときに使われる

不動産ジャパンの「3-3 物件の価格査定を依頼する」では、机上査定を簡易査定、訪問査定を詳細査定とも呼んでいます。

机上査定は、周辺の取引の事例（ほかの物件が実際に売買された例）や公的な価格情報から出す査定です。
売却を考え始めたころに、おおよその相場をつかむ目的で使われることが多い、とあります。

訪問査定は、物件の状態を確かめ、登記記録や法規制なども調べる査定です。
売り出す価格を決めるときなどに使われます。

申し込む前に、案内で確かめること

不動産会社の案内（申込みの画面や、査定についての説明）では、次のことを見ます。

読んで分からないことは、その会社の担当者に聞きます。
聞き方の例は、あとの章「担当者には、何をどう聞けばいい？」にまとめました。

訪問査定を受けても、売ると決まるわけではない

訪問査定を受けても、それで売ると決まるわけではありません。
一般財団法人不動産適正取引推進機構の不動産売買の手引（令和8年度版）でも、価格査定と媒介契約は、別のステップになっています。

仲介を任せるのは、そのあとの媒介契約からです。
売るかどうかは、査定の結果と説明を聞いてから決められます。

AI査定や一括査定は、入力する前に、運営しているところと情報の送り先を確かめる

検索すると出てくる「AI査定」は金額の出し方の名前で、「一括査定」は申込みの仕方の名前です。
AI査定や一括査定を使うときは、入力する前に、申込みの画面と規約で、運営しているところ・情報が送られる先・連絡の方法を確かめます。

くわしくは、次の記事で扱います。

• 「マンションAI査定はどこまで分かる？」：訪問査定との違いと、使い分け
• 「沖縄のマンション査定はどこに頼む？」：どこから申し込むか（依頼経路）
• 「沖縄マンションの一括査定サイトのデメリットは？」：入力する前に確かめること

査定価格を受け取ったら、どう見る？

机上査定や訪問査定を頼むと、不動産会社から金額が届きます。

受け取る金額は、査定価格です。
売り出す価格や、実際に売れる価格とは分けて考え、根拠を担当者に聞きます。

査定価格は、その金額で売れることを約束するものではないからです。

査定から売買契約までに決まる3つの価格

• 査定価格：査定で、不動産会社が部屋について出す価格です。
  会社によって、金額や根拠の示し方が違うことがあります。
• 売出価格：売りに出すときの価格です。
  売主が、不動産会社と話し合って決めます。
• 成約価格：売買契約が成立したときの価格です。
  売主と買主が合意して決まります。

不動産売買の手引では、この3つを、それぞれ別の価格として説明しています。
売出価格で売れるとは限らず、買主から申込みのあった価格との差を話し合って、成約価格が決まります。

売りに出ている部屋の広告の価格も、この売出価格です。
公開相場で見た価格は、ほかの部屋の取引の価格なので、自分の部屋のこの3つのどれとも違います。

根拠は、どの取引の事例を使ったかを聞く

机上査定の結果の資料に、根拠の説明が見当たらないこともあります。
そのときは、担当者にこう聞けます。

この金額は、近くのどの取引を参考にしていますか。
私の部屋とは、どこをどう比べましたか。

結果の資料（査定書）の読み方は、「マンション査定書の見方」で扱います。

不動産会社は、何で比べる？

査定を何社かに頼むと、金額に差が出ることがあります。

査定価格の高さだけで決めず、どの会社にも同じ5つを聞いて比べます。

不動産ジャパンの価格査定のページでは、高い査定価格を示した会社がよい会社とは限らない、としているからです。
金額を比べるなら、どの会社にも同じ物件情報を渡します。
前提の情報が違うと、金額の差を比べられないためです。

5つのうち、どれを重く見るかは人によって違います。
最後は、自分が納得できる説明だったかで選びます。

査定の根拠は、各社に同じことを聞いて、説明の筋道を比べる

不動産会社は、媒介契約に書く売出価格や評価額について意見を言うときは、その根拠を明らかにしなければなりません。
国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、根拠は、同じような物件の取引の事例などを使った、筋道の通る説明であることとされています。

不動産ジャパンの価格査定のページでは、会社の対応も見て選ぶよう勧めています。
根拠をどれだけ丁寧に話してくれるか、筋道が通っていて納得できるか、といった点です。
各社に同じことを聞くと、答え方の違いを比べられます。

販売計画と、連絡と報告の方法は、媒介契約の前に聞く

不動産ジャパンの「3-5 媒介契約を結ぶ際の注意点」では、媒介契約を結ぶ前に、販売活動の方針を話し合うよう勧めています。
挙げられているのは、レインズへの登録、チラシやインターネット広告の中身、自社のお客様への紹介、ほかの不動産会社との連携などです。

媒介契約の前に、どの媒体に、誰に向けて出すかを担当者に聞いておきます。

報告の決まりは、媒介契約の3つの型（専属専任媒介・専任媒介・一般媒介）で違います。
レインズへの登録と販売の状況の報告は、法令で次のように決まっています。

• 専属専任媒介：契約から5日以内（休業日を除く）にレインズへ登録し、販売の状況を1週間に1回以上報告する
• 専任媒介：契約から7日以内（休業日を除く）に登録し、2週間に1回以上報告する
• 一般媒介：登録と定期の報告の、法令上の決まりはない

媒介契約を結んだ不動産会社は、買いたいという申込みがあったときは、遅滞なく売主に報告しなければなりません。
媒介契約の種類は問いません。

専任媒介と専属専任媒介で国が示すひな形（標準媒介契約約款）を使うときは、報告を文書と電子メールのどちらで受けるかと、回数を書き込みます。
一般媒介には定期の報告の決まりがないので、報告の方法と回数は、契約の前に担当者と話し合っておきます。

媒介契約の種類と、任せる仕事の範囲を確かめる

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの型があります。
3つの型の主な違いは、次のとおりです。

• ほかの不動産会社にも重ねて頼めるか
• 自分で見つけた買主と契約できるか
• 契約期間に法律の上限があるか
• レインズへの登録と、定期の報告が義務になるか

どの型にするかは、違いの説明を受けてから売主が選びます。

物件の調査から引渡しまでの手順は、ふつう、媒介契約で不動産会社が引き受けます。
どこまで任せられるかは、会社や契約で違うことがあります。
不動産ジャパンの3-5のページでは、媒介契約の前に確かめることとして、次の2つも挙げています。
物件の調査や契約の手続きなどで受けられるサービスと、売主が自分ですること（必要な公的書類の取得など）です。

3つの型の比べ方と署名の前に見る所は、「媒介契約3種類の違いと署名前の確認点」で扱います。

仲介手数料の額と、別にかかる費用を聞く

仲介手数料は、売買契約が成立して初めて払う成功報酬です。
支払いは、売買契約のときと引渡しのときに半分ずつとするのが一般的で、時期は媒介契約で決めます。

仲介手数料（報酬）の上限は国土交通大臣が定めて告示しており、不動産会社はその額を超えて受け取れません。
実際の額は、その範囲で話し合って決め、媒介契約書に書かれます。

不動産売買の手引では、代金が400万円を超える場合の上限を、消費税を除いた売買代金×3.3％＋66,000円という式でまとめています。
消費税を除いた代金が2,000万円の例では、726,000円です。
これは、消費税を納める不動産会社の場合の、消費税込みの額です。

国土交通省の「解釈・運用の考え方」でも、上限の額を必ず請求できるわけではないとされています。

ふだんの販売活動にかかる広告や案内の費用は、仲介手数料に含まれます。
別に請求できるのは、売主が特別に頼んだ広告の料金や、遠方への出張の旅費などの実費だけです。

国土交通省の考え方では、こうした広告や出張を頼まれた不動産会社は、実行する前に費用の見積りを説明するべきとされています。
こうした費用を別に受け取れるのは、売主が前もって負担を承諾した場合で、売れなかったときも請求できます。

代金（消費税を除く）が800万円以下の物件には、特例があります。
媒介契約の前に説明を受けて合意した場合に限り、不動産会社は通常の計算で出る額を超えて手数料を受け取れます。
上限は、消費税を納める不動産会社の場合、33万円（消費税込み）です。

査定の費用は、国土交通省の考え方では、媒介契約で売出価格の根拠を示すための査定なら、売主に請求できないとされています。
不動産鑑定士による鑑定評価は、この査定とは別のものです。
鑑定評価を頼むときは、費用を案内で確かめます。

担当者には、何をどう聞けばいい？

案内を読んでも分からないことは、担当者に聞きます。
ただ、何をどう聞けばいいか、迷うこともあると思います。

いまの状況と知りたいことを先に伝えて、聞きたいことを一つずつ質問にします。

売るかどうか決めていないことや、何を知りたいかが伝われば、それに合った答えを聞けるからです。

申し込む前は、伝える範囲と連絡の方法、根拠がつくかを聞く

たとえば、売るかどうかを決めていない人が、机上査定を考えているなら、こう聞けます。

いまは、売るかどうかまだ決めていません。
自分の部屋の金額と根拠を、机上査定で知りたいと考えています。
伝える情報は所在地・広さ・間取りまでにしたいのですが、それで金額を出してもらえますか。
結果やその後の連絡は、どんな方法で届きますか。
結果の資料に、金額の根拠も書かれていますか。

会社を比べるときは、5つを同じ言葉で聞く

媒介契約の前に会社を比べるときは、5つの項目を、どの会社にも同じ言葉で聞きます。

• 査定の根拠：「この金額は、近くのどの取引を参考にして、私の部屋とどう比べましたか」
• 販売計画：「広告は、どの媒体に、誰に向けて出しますか。レインズへの登録や、ほかの会社との連携も教えてください」
• 連絡と報告の方法：「販売の状況は、どんな方法で、どのくらいの間隔で報告してもらえますか」
• 媒介契約の種類と、任せる仕事の範囲：「3つの型は、どう違いますか。お願いできることと、自分ですることも教えてください」
• 仲介手数料の額：「仲介手数料はいくらで、いつ払いますか。ほかにかかる費用はありますか」

答えを会社ごとに並べると、査定価格のほかの違いも見えてきます。

まとめ：知りたいことで方法を選び、会社は同じ5つで比べる

この記事の要点です。

• この記事では、価格を知る方法を、公開相場・机上査定・訪問査定の3つに分けました。
  いま知りたいことで、最初の一つを選びます。
• 公開相場では、部屋の情報を誰にも伝えずに、同じ地域の取引価格を見られます。
• 机上査定と訪問査定は、申し込む前に、伝える情報と連絡の方法を案内で確かめます。
  訪問査定を受けても、売ると決まるわけではありません。
• 査定価格は、売出価格や成約価格とは別の価格です。
  根拠は担当者に聞きます。
• 会社は、査定価格の高さだけで決めず、どの会社にも同じ5つを聞いて比べます。

方法の違いが分かれば、売ると決める前でも、自分に合う方法で価格を調べられます。
査定価格を受け取っても、そのまま売れる価格だと思い込まずに、根拠を聞けます。
いちばん高い金額だけで会社を決めずに、納得できる説明をした会社を選べます。

選んだ方法が公開相場なら、不動産情報ライブラリで、自分の市町村のいちばん新しい取引を見てください。
机上査定か訪問査定なら、不動産会社の案内で、伝える情報と連絡の方法から確かめてください。